Vous avez envie d’acheter ou de vendre votre habitation en viager. C’est un procédé encore assez peu répandu, mais qui remporte un franc succès. Avant, il faut connaitre en particulier la répartition des taxes et des charges entre le vendeur et l’acquéreur, appelés également respectivement crédirentier et débirentier.
Répartition des charges entre vendeur et acheteur : que dit la loi concernant le viager ?
La répartition des charges entre l’acheteur et le vendeur est contractuelle et peut différer selon les cas dans le cadre de :
- Un viager avec un droit d’usage et d’habitation temporaire ;
- Un viager occupé ;
- Une vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation perpétuel et un paiement à terme, en cas de bien dans un immeuble collectif horizontal ou vertical ;
- Un viager sans rente.
Pour éviter tous les problèmes qui pourraient être liés à la répartition, il est préférable d’en déterminer les termes avec une clause spécifique ajoutée au contrat.
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Que dit la loi exactement ?
Concernant les charges de copropriété :
Ce sont les dispositions des articles 6-2 et 6-3 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 qui fixe les modalités de la répartition de la manière suivante :
- Le paiement des dépenses qui ne sont pas intégrées lors du budget prévisionnel incombe au propriétaire (vendeur ou acquéreur) au moment où le règlement est exigé.
- Le paiement des charges, en provisionnement exigible du budget prévisionnel, est à charge du vendeur.
- Le trop ou moins perçu sur provisions est au crédit ou au débit de celui qui est propriétaire lors de l’approbation des comptes.
Cependant, vous pouvez parfaitement procéder à une répartition des charges différente si vous le souhaitez et si les deux parties sont d’accord. Celle-ci ne peut être contestée par le Syndicat de copropriété ou son représentant.
Comment est formalisée la répartition des charges dans le cadre d’un viager ?
Il faut tout d’abord s’intéresser à ce point avant de conclure le viager, car il est important. En effet, les taxes et les charges n’ont cessé d’augmenter. Les charges de copropriété s’élevaient en 2012 à 44 euros par mètre carré en Ile de France. Les taxes foncières sont également en constante augmentation.
Pour faire cet achat en toute sérénité, il est préférable que la répartition figure clairement sur l’acte de vente.
La vente en viager avec droit d’usage et d’habitation : répartition des charges
Dans ce cas précis, c’est le vendeur qui devra s’acquitter des charges, dites charges locatives, définies par le décret du 26 août 1987.
Il continuera également à payer l’assurance habitation en tant qu’occupant, ainsi que ses consommations d’électricité, d’eau, de gaz, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.
Toutes les autres charges, n’étant pas considérées comme des charges locatives, à savoir : le paiement du gardien, les assurances multirisques couvrant l’immeuble, les frais de gestion et honoraires du syndic… ainsi que la taxe foncière, sont à la charge de l’acquéreur.
Le vendeur règle aussi les frais d’entretien courants, ce qui incombe au locataire dans les contrats de location classiques. Cela concerne par exemple : la remise en peinture du logement, les appareils sanitaires et les réparations d’entretien, les réparations et entretiens du chauffe-eau ou de la chaudière, l’entretien des arbustes et plantes, si le jardin est privatif…
En revanche, c’est à l’acquéreur que revient le paiement des travaux importants, cela étant défini par les articles 605 et 606 du Code civil et les travaux de copropriété comme la mise aux normes des ascenseurs ou le ravalement de façade.
À savoir :
L’acte de vente tient lieu de guide de vie du viager, c’est-à-dire qu’il permet de fixer les règles qui vont s’appliquer pendant toute sa durée et notamment au niveau de la répartition des charges et des taxes.
Si le vendeur a décidé de se réserver un droit d’usufruit, dans ce cas, il a par exemple la possibilité de louer son bien, l’acte de vente prévoit alors la répartition. Si tel n’est pas le cas, c’est la loi qui s’applique. Cela signifie que l’usufruitier garde tout à sa charge excepté la taxe foncière.
La vente en viager libre
Dans le cadre de la vente en viager libre, le propriétaire peut disposer de son bien comme il l’entend et le mettre en location s’il le souhaite. L’acquéreur règle alors toutes les charges, y compris la taxe foncière et les dépenses liées à l’entretien et aux réparations de l’habitation.
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La régularisation des charges et la loi Alur
Si la provision qu’a versée le vendeur en viager ne couvre pas le montant des frais réels, l’acquéreur est en droit de lui envoyer un rappel de charges. Depuis la loi Alur (loi pour l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové) parue au Journal officiel du 27 mars 2014, le délai pour faire cette réclamation est passé de 5 ans à 3 ans.
Une répartition équitable
Il est normal d’essayer de procéder à une répartition équitable des charges. On peut penser que le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation est celui qui profite forcément des prestations collectives proposées par la copropriété.
Dans ces prestations, on retrouve l’entretien de l‘immeuble par les techniciens de surface, l’entretien de la chaufferie et de l’ascenseur. Dans le cadre du viager occupé, c’est le vendeur qui bénéficie du jardin, de la piscine ou du parc et c’est lui qui consomme l’eau froide et l’eau chaude. Cette liste n’est pas exhaustive.
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Compte tenu du fait que c’est au vendeur que profitent entre 70 et 80 % des prestations de l’immeuble, il est assez injuste de demander à l’acheteur de régler 100 % des charges, et cela même s’il est remboursé en partie à la clôture des comptes.
En effet l’acquéreur paye déjà une rente viagère, les gros travaux de la copropriété et la taxe foncière. Si on ajoute le règlement de 100 % des charges, le viager n’attirera plus beaucoup d’acheteurs potentiels. C’est pour cette raison que la répartition doit être équitable.
Le vendeur continue de payer la totalité des charges comme il le faisait avant et il se fait ensuite rembourser la part que l’acheteur lui doit. Cette part ayant été déterminée par le contrat de vente avant sa signature.
Les différentes répartitions selon la situation de l’acquéreur
L’acquéreur peut parfaitement être un investisseur classique, mais également un fonds de placement ou un investisseur professionnel.
Le professionnel considère que le vendeur bénéficiant du droit d’usage et d’habitation a d’autres droits que ceux réservés aux locataires classiques et que l’acheteur a un statut différent de celui du propriétaire-bailleur habituel. Il en tient compte dans la répartition des charges.
Un acquéreur classique, un particulier qui souhaite simplifier la gestion se réfère le plus souvent à la répartition des charges fixée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. C’est une répartition plus simple et plus lisible par les deux parties.
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