Une vente en viager peut-elle être annulée ?

Contrat Immobilier Viager
Vous venez de signer un acte de vente en viager et vous êtes heureux de l’acquisition que vous avez faite. Vous vous demandez peut-être si ce contrat peut être éventuellement annulé. Il existe quelques cas, en effet, qui offrent cette possibilité, mais ces derniers restent restreints. Voici tout ce que vous devez savoir sur l’annulation éventuelle d’un viager.

Il faut savoir qu’une vente en viager peut être annulée à tout moment dans différentes situations. Cela peut intervenir en cas de défaut de paiement, d’un prix qui aurait été sous-évalué, ou si le vendeur était atteint d’une maladie grave au moment de la signature du contrat.

Il faut savoir que la cause principale d’une annulation pour la vente en viager est l’absence d’aléa.

Il est bien évident en effet que la vente en viager suppose que le vendeur qui est généralement une personne âgée cède son bien à un acheteur en échange d’un capital versé le jour de la vente et d’une rente mensuelle ou trimestrielle versée jusqu’à son décès.

Spécificité de la vente en viager : son caractère aléatoire

Une vente en viager est aléatoire puisque son montant dépend en fait de la date à laquelle le vendeur décède. Cet élément est inconnu dans ce cas précis. C’est pour cette raison qu’il se peut que l’acquéreur paye le bien à une somme au-dessus de sa valeur réelle.

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Comment peut-on caractériser l’absence d’aléa dans le cadre de la vente en viager ?

S’il n’y a pas de caractère aléatoire, le contrat de vente en viager est nul.

Le caractère imminent du décès du vendeur

La vente en viager est annulée automatiquement à partir du moment où celui-ci décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat. Il faut que ce décès fasse suite à une maladie, dont il était atteint au moment où la vente est conclue, selon l’article 1975 du Code civil. Le fait que l’acheteur soit au courant ou pas n’a aucune importance.

Le délai de 20 jours démarre à compter de la signature du compromis de vente et pas de l’acte d’achat en viager définitif.

Pour que la vente soit effectivement annulée, il est indispensable que deux conditions soient réunies simultanément :

  • Le vendeur doit décéder dans les 20 jours suivant la signature.
  • Le vendeur doit décéder d’une maladie dont il se savait atteint à cette période. Cela signifie qu’en cas d’accident, le contrat n’est pas remis en cause.

Bon à savoir : même si le délai de 20 jours n’est pas respecté, les juges sont en mesure d’annuler la vente, s’ils peuvent prouver que l’acquéreur connaissait l’état de santé du vendeur et pouvait penser qu’il risquait de décéder rapidement.

Une rente viagère trop basse

Si la rente viagère est considérée comme étant anormalement basse, la vente peut être annulée, car elle est assimilée à une absence de prix réel et de sérieux. Le contrat est alors déséquilibré et la vente est annulée dans deux cas :

  • Il faut que le montant de la rente soit inférieur ou égal au montant qu’aurait dû payer un locataire si celui-ci devait payer un loyer.
  • Lorsque la rente semble trop basse par rapport à la durée estimée de versement.

Le vendeur est mort lors de la signature de la vente

Le contrat est automatiquement annulé lorsque le vendeur est déjà mort au jour de la signature, et cela pour une seule raison qui est la suivante : il n’y a plus aucun caractère aléatoire pour l’acheteur.

Non-consentement du conjoint et annulation du contrat de vente

Il faut déjà savoir que dans le cadre du couple, chaque époux dispose d’un droit sur le bien, même s’il en pas le propriétaire.

L’époux propriétaire n’a pas le droit de vendre le bien en viager, sauf s’il obtient l’accord de son conjoint.

C’est pour cette raison que l’époux qui ne consent pas à vendre peut dans un délai d’un an, demander l’annulation de l’acte de vente en viager. Le délai commence à partir du jour où il en est informé.

En revanche, si le bien appartient exclusivement à l’un des deux conjoints exclusivement, le consentement de l’autre n’est plus nécessaire.

Annulation du viager si le bien est vendu à l’un des enfants

Un parent qui vend son bien en viager à l’un de ses enfants, quand il en a plusieurs, aux yeux de la loi, semble vouloir l’avantager. C’est valable même si l’enfant a payé la rente viagère. La valeur de la maison rentre dans la succession et elle est prise en compte pour fixer les parts de chacun.

Deux cas de figure se présentent alors :

  • L’enfant peut conserver le bien, mais doit verser aux autres héritiers, toute ou partie de sa valeur, si elle excède la quotité disponible. La quotité disponible correspond à la part de la succession que le parent a pu se délester en faveur de l’un des enfants. Elle dépend du nombre d’héritiers concernés.
  • Pour éviter cette situation, il est souhaitable de demander aux autres enfants et descendants de donner leur accord pour la vente en viager.

L’annulation du viager à la suite d’une vente à un proche

Si le vendeur vend l’un de ses biens en viager à un membre de sa famille en dehors de ses enfants, la rente ne sera pas forcément considérée comme une donation, mais les héritiers peuvent croire que c’est une donation déguisée. Il risque alors de demander à l’acheteur d’apporter les preuves du versement de la rente.

Si l’acheteur ne le peut pas, il devra rapporter à la succession la valeur du bien pour la partie en excédent par rapport à la quotité disponible.

L’administration fiscale peut considérer également que c’est une donation déguisée et réclamer à l’acquéreur le règlement des droits de succession.

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