Acheter ou vendre un bien immobilier en viager : quels sont les avantages et inconvénients ?

Maison Viager
Vous avez pensé au viager pour vendre ou acheter un bien, mais vous restez encore hésitant ? Effectivement, ce type de vente ou d’achat est assez peu connu et peut parfois entrainer des réticences. Pour vous aider à faire votre choix plus facilement, voici un panorama des avantages et des inconvénients de la vente en viager !

Le viager : comment ça fonctionne ?

Dans la vente en viager, le principe repose sur le fait que l’acheteur ou débirentier s’engage à verser au crédirentier ou vendeur une somme, appelée rente qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle au vendeur, et ce, jusqu’à son décès.

Comme dans la vente classique, les deux parties signent un contrat devant notaire.

L’acquéreur devient le propriétaire des lieux dès lors qu’il a signé, mais il doit attendre le décès du vendeur ou son placement en maison de retraite pour récupérer le bien en pleine jouissance. Il faut que l’acheteur soit majeur, mais également qu’il soit plus jeune que le vendeur de 20 ans au moins. Les deux signataires doivent être en bonne santé, mentale et physique, lors de la signature.

Il existe différents types de viagers, dans le cas du viager libre, le débirentier peut occuper la maison ou l’appartement dès la signature du contrat, ce n’est cependant pas un viager très répandu. Il s’engage à verser au vendeur une rente mensuelle. En contrepartie le prix du bien est librement déterminé par le vendeur et l’acheteur et il reste peu important.

La situation la plus fréquente est le viager occupé, cas dans lequel le propriétaire reste dans le logement.

Le prix de vente est toujours plafonné en fonction de l’espérance de vie du vendeur et d’un barème que vous pouvez parfaitement demander à consulter auprès d’un notaire.

À savoir : pour faire un contrat de vente en viager, il faut que le vendeur n’ait pas de maladie grave, prévisible et connue au moment de la signature. Il faut également savoir que le décès du vendeur dans les 20 jours suivant la signature, entraine la nullité du contrat signé. Cela signifie que les héritiers peuvent demander l’annulation devant le Tribunal judiciaire.

Le bouquet du viager :

C’est la somme fixe que le vendeur peut demander à l’acheteur à la signature du contrat. Généralement, elle s’élève entre 20 et 30 % du montant du bien. Ce n’est pas une obligation. De plus, si le bouquet est élevé, la rente sera moindre.

La rente viagère :

C’est une somme qui est versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement par l’acquéreur au vendeur, durant toute sa vie. Le calcul se fait à partir de la valeur du bien et de l’âge du vendeur, une fois le prix du bouquet déduit.

Achat Vente Immobilier
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Les avantages du viager

D’une manière générale, le viager s’adresse plutôt aux personnes âgées sans descendance ou à celles qui désirent un complément de retraite nécessaire pour mieux vivre.

Il faut savoir qu’une vente en viager peut être conclue dans le cadre familial.

Côté vendeur, celui-ci bénéficie d’une rente jusqu’à son décès, sans pour autant quitter son logement.

Pour l’acquéreur, c’est une solution quand celui-ci ne peut se permettre d’emprunter la somme nécessaire pour l’achat d’un bien. Les rentes sont peu élevées en général et le bouquet reste accessible. Il échelonne ainsi le paiement du bien sans avoir à faire d’emprunt.

Les atouts pour le vendeur

  • Il reste dans son appartement ou sa maison jusqu’à son décès.
  • Il reçoit une rente régulière et périodique destinée à améliorer son niveau de vie et sa sécurité financière, sans passer par une vente classique l’obligeant à déménager. Il peut également bénéficier de la somme correspondant au bouquet.
  • Les grosses réparations ainsi que la taxe foncière ne sont plus à sa charge (dans la majeure partie des cas).Il faut définir la répartition des charges lors du contrat de vente en viager.
  • Il bénéficie d’un abattement fiscal de 30 à 70 %, selon son âge.
  • Si le contrat de vente en viager est rédigé en réservant l’usufruit au vendeur, il a alors la possibilité de louer son bien.

Les atouts pour l’acheteur

  • Il peut revendre le bien à la fin en faisant une plus-value.
  • Il développe son patrimoine sans emprunt immobilier.
  • Il bénéficie d’une décote sur la valeur du bien convoité par rapport au prix du marché. Celle-ci varie avec la durée de vie du vendeur et le nombre de rentes qu’il verse effectivement.
  • Il ne paie pas l’entretien et les charges courantes de l’habitation. Il ne gère pas le bien, c’est le vendeur qui contacte les entreprises et règle les factures. Dans certains cas, il ne paye pas la taxe foncière.
  • Il ne paye pas d’intérêts puisqu’il ne fait pas de prêt bancaire.

Les inconvénients de la vente en viager

Comme dans tous les types de vente, le viager ne présente pas que des avantages. Pour l’acheteur, le problème majeur posé par ce type d’acquisition reste la durée de versement des rentes. En effet, celui-ci ne peut pas savoir jusqu’à quel moment il devra les verser. Si le vendeur vit très longtemps, le prix du bien peut finir par dépasser sa valeur réelle.

Le vendeur prend également un risque. Si l’acquéreur est en défaut de paiement, il ne règle plus la rente sur laquelle il comptait pour vivre au quotidien. Pour éviter ce type de problème, il est préférable d’introduire une clause résolutoire dans le contrat de vente. Celle-ci notifie la possibilité pour le vendeur de reprendre possession de son bien en cas de cessation de paiement des rentes par l’acquéreur.

Les inconvénients pour le vendeur

  • Il ne peut plus transmettre le bien à ses héritiers.
  • Il doit continuer à prendre à sa charge les charges courantes, les frais d’entretien et de petites réparations et la taxe d’habitation.
  • Il ne peut pas revendre son bien au profit d’une autre personne.
  • Il ne peut pas louer son appartement ou sa maison à moins d’avoir conservé l’usufruit.
  • Il s’expose au risque d’impayés.

Les inconvénients pour l’acheteur

  • Il fait un pari sur l’avenir et notamment sur la durée de vie du vendeur, il se peut que la somme versée dépasse dans certains cas, la valeur du bien sur le marché immobilier.
  • Il paye le notaire au moment de la signature du contrat de vente en viager.
  • Les gros travaux (définis dans l’article 606 du Code civil), ainsi que la taxe foncière sont à sa charge.
  • Il ne profite du bien qu’au décès du vendeur, à part s’il trouve un viager libre, mais c’est assez rare.
  • Le contrat peut être annulé si jamais le vendeur venait à décéder au cours des 20 jours suivant la signature ou encore d’une maladie, dont avait connaissance l’acheteur au moment de l’achat.
  • L’acheteur peut décéder avant le vendeur. Dans ce cas, il faut savoir que ses héritiers doivent continuer à payer la rente jusqu’au décès du vendeur. Il est préférable de prendre une assurance ou de faire un prêt viager hypothécaire par exemple.

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