Achat immobilier en leasing : principe, fonctionnement, avantages, inconvénients

Leasing Immobilier
Les Français connaissent bien le leasing concernant leur véhicule, mais beaucoup ne savent pas que ce mécanisme existe également dans l’immobilier. Il est également appelé location avec option d’achat (LOA) ou location-accession, c’est un procédé qui permet d’acquérir un bien, dont vous avez d’abord été locataire. Une solution qui comporte de nombreux avantages. Petit panorama du leasing immobilier.

Le leasing immobilier : son principe

La location avec option d’achat est parfaitement encadrée par la loi, c’est d’ailleurs la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 qui lui donne son cadre légal. Le crédit-bail immobilier est basé sur deux étapes :

La première concerne la location du bien immobilier. Elle suppose le versement d’un loyer mensuel, comme lors d’une location classique. Cependant, dans ce contexte précis, il faut ajouter une part d’épargne. Les sommes versées au titre de l‘épargne viennent en déduction du montant total de la vente de l’habitation. Cette réserve constitue une sorte d’apport que le futur acheteur n’a peut-être pas.

La deuxième étape est le transfert de propriété. Cela signifie que le locataire peut devenir propriétaire du bien en levant l’option d’achat. Il conserve toutefois la possibilité de renoncer à l’acquisition et les raisons peuvent être nombreuses :

  • Si finalement le bien en question ne lui plait pas vraiment.
  • Si la famille s’est agrandie et que le logement ne répond plus à ses besoins.
  • Si tout simplement sa situation personnelle ne lui permet plus d’accéder à la propriété.

La durée de la location est fixée librement entre les deux parties. Il faut simplement qu’elles trouvent un accord, satisfaisant pour le locataire, mais aussi pour le propriétaire.

Ce dernier ne peut pas renoncer à la vente au terme de la durée fixée.

Il faut savoir que le contrat de location-accession est établi par un notaire ou un huissier puisque c’est un acte authentique. Il contient certaines informations cruciales :

Le prix du bien est déterminé dès le départ, c’est-à-dire à la signature du contrat. Le nombre de loyers est également fixé au contrat qui sera signé par le propriétaire et le locataire. De plus, comme dans le bail classique, un état des lieux est annexé au contrat de location-vente.

La LOA immobilière est possible dans le cadre des logements à usage mixte, regroupant local professionnel et habitation. Il est bien entendu possible d’acquérir une maison, un appartement ou un bien en construction. Le logement convoité peut également être intégré dans le dispositif Prêt Social Location Accession ou PSLA. Cela signifie que le prêt peut être souscrit par un organisme HLM qui devra par la suite louer ces logements à titre de résidence principale, à des foyers aux revenus modestes.

Ce procédé est très intéressant pour les jeunes actifs et les personnes n’ayant pas d’apport personnel.

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Les avantages du leasing immobilier

Ces avantages sont nombreux, que ce soit pour le locataire-accédant ou pour le propriétaire-bailleur.

Les atouts pour le locataire-accédant

L’avantage primordial pour le locataire-accédant c’est qu’il n’a pas de prêt à demander lors de la signature du contrat. C’est-à-dire que s’il commence juste à entrer dans la vie active, il réglera un loyer, appelé également redevance et quelques années plus tard, une fois bien installé dans sa situation, il effectue une demande de crédit.

Pour différentes raisons, il n’est pas toujours facile de disposer d’un apport financier. Or, les établissements bancaires préfèrent les dossiers avec apport. Dans ce cas, l’apport est constitué par le montant de la part d’épargne déjà versée mensuellement. Le locataire achète son bien progressivement.

Si le locataire change d’avis et refuse d’acheter, la partie épargne lui sera intégralement remboursée. Il est également possible de trouver un accord avec le propriétaire pour rester locataire du bien, le temps nécessaire pour trouver une autre solution.

De plus, le prix de vente est fixé au moment de la signature du contrat, il ne changera plus ensuite, même si le marché évolue.

Le locataire a toujours la possibilité au moment du transfert de propriété de renoncer à l’achat si le bien ne lui convient pas, en quelque sorte, cela lui offre la possibilité de tester l’habitation avant de se décider.

Il faut savoir également que la location avec option d’achat permet au locataire d’échapper à la taxe foncière et aux charges de copropriété puisque son statut est celui de locataire. C’est le propriétaire qui doit régler ces frais supplémentaires.

Les atouts de la LOA pour le propriétaire

Le processus de location avec option d’achat est également intéressant pour le propriétaire. Il peut ainsi valoriser son bien. C’est surtout valable dans les régions où les habitations ne se vendent pas facilement. En permettant à de futurs acheteurs de tester le bien, le propriétaire lui offre un attrait supplémentaire. Ce système est donc positif pour les acquéreurs, mais également pour les propriétaires.

Le propriétaire sait par avance à quel tarif sera vendu son appartement ou sa maison, puisque le prix de vente définitif figure au contrat. Le locataire n’a pas la possibilité de négocier le prix du bien.

Avantage supplémentaire : une vente en LOA permet de bénéficier de la défiscalisation comme le dispositif Denormandie ou la loi Pinel, qui lui permettent de payer moins d’impôts.

Les inconvénients du dispositif LOA

L’inconvénient majeur de ce type de système est principalement dû à la rareté de ce type de vente. En effet, le marché ne propose encore que de peu de biens répondant à ce critère.

Le prix étant déterminé à la signature du contrat, côté acheteur, il ne pourra pas faire une proposition plus basse même si le prix du marché baisse ou si la construction d’un immeuble ou d’une route en face apporte des nuisances. Comme dans une vente classique, il s’engage dès le départ sur un prix. Cependant, il est toujours possible de décider de ne plus acheter au moment du transfert de propriété.

Location-accession ou prêt classique : quelles différences ?

Acheter un bien en leasing suppose le versement de 5 % maximum du prix du bien, lors de la signature du contrat. Si vous faites un prêt classique, l’organisme prêteur vous demandera entre 10 et 20 % de la somme, représentant le prix de vente, frais de notaire inclus.

En faisant une LOA, le locataire conserve le droit de refuser d’acheter le bien. Il est donc plus libre, ce qui n’existe pas avec un crédit immobilier classique.

De plus, le prêt est assorti d’un taux d’intérêt exigé par l’organisme prêteur, ce qui augmente les mensualités. Ce n’est pas le cas dans le cadre de la location avec option d’achat. Le locataire est cependant amené à régler des frais de dossier à la signature du contrat de location-accession.

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