Contrat de location : qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Ulrich Avocat
Tout nouvel entrant dans un logement en location doit s’acquitter de certaines obligations dont fait partie le dépôt de garantie. C’est une somme que vous versez au propriétaire ou à l’agence qui gère la location et qui sera conservée tant que vous êtes présent dans les lieux. On peut considérer que c’est une réserve dans laquelle le propriétaire pourra puiser en cas de dégradations ou si le locataire lui doit de l’argent.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie et à quoi sert-il ?

Pratiquement tous les bailleurs exigent le versement d’un dépôt de garantie au moment de la location et à l’arrivée de leur locataire. C’est une règle. Le chèque est alors encaissé dès sa remise et la somme est conservée durant toutes les années où son locataire est présent dans les lieux. La somme lui sera cependant rendue dans un certain délai une fois que celui-ci a résilié son bail. Elle peut également servir à payer ce qui est dû.

Le dépôt de garantie a plusieurs fonctions : il peut servir à régulariser les charges, le montant des loyers qui n’auraient pas été réglés ou encore payer les réparations à la suite de dégradations commises durant la location, mais encore l’entretien qui n’a pas été assuré : chaudière, ramonage de cheminée, tonte de la pelouse, taille des haies… Il permet ainsi de garantir l’exécution des obligations locatives.

Un locataire n‘a pas le droit d’imposer à son propriétaire la compensation de ses derniers loyers par le dépôt de garantie. Il doit le payer jusqu’à la fin du bail.

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Dépôt de garantie : un montant variable

Ce montant est plafonné en fonction du type de location :

  • Pour une location en logement vide : il ne peut être exigé plus d’un mois de loyer hors charges
  • Pour une location en logement meublé : le montant ne peut excéder deux mois de loyer hors charges concernant les contrats signés depuis le 27 mars 2014.

Avant le 27 mars et pour une location meublée, le montant était fixé librement par le propriétaire, cependant il excédait rarement deux mois de loyer.

Vous le constaterez, souvent le mot caution est utilisé pour le dépôt de garantie, mais en réalité, la caution désigne la personne qui s’engage à régler le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire. Cela est donc très différent du dépôt de garantie concernant la somme d’argent versée par le locataire.

Le dépôt de garantie : est-ce obligatoire ?

Le dépôt de garantie offre une certaine sécurité au propriétaire qui dispose ainsi d’une somme utilisable en cas de défaut de paiement ou en cas de dégradations, il n’est toutefois pas obligatoire. Il est en effet tout à fait possible de louer un bien sans dépôt de garantie. C’est une pratique qui reste cependant très rare.

Il existe une situation dans laquelle le dépôt de garantie n’est pas exigé et dans laquelle le propriétaire ne peut pas en demander, c’est au moment de la signature d’un bail de mobilité qui n’excède pas dix mois.

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Est-il encaissé dans tous les cas ?

Il est normalement toujours encaissé puisque le délai d’encaissement d’un chèque est limité. Certains ne le font pas, mais prennent le risque de ne pas pouvoir le faire si nécessaire au départ de leur locataire. Le délai pour encaisser un chèque étant d’un an et huit jours après son émission.

Que peut déduire le propriétaire du dépôt de garantie ?

Tous les propriétaires sont autorisés à utiliser partiellement ou totalement le dépôt de garantie afin de régler les éventuelles réparations dues aux dégâts commis par le locataire. Il faut que toutes les dégradations, défauts d’entretien ou réparations non effectués soient inscrits sur l’état des lieux de sortie. De plus, en tant que propriétaire, les montants doivent être justifiés par une facture ou un devis. Sans état des lieux dûment réalisés et signés par les deux parties, il est impossible de réaliser une retenue sur le dépôt de garantie.

Ce dernier peut aussi être utilisé pour le règlement des loyers ou des charges qui n’auraient pas été payés par le locataire.

Enfin, si le locataire quitte son logement avant que les comptes ne soient arrêtés, le bailleur peut conserver une provision, sans dépasser 20%, destinée à payer les charges une fois l’arrêté des comptes réalisé.

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A quel moment le dépôt de garantie est-il remis au locataire ?

La restitution du dépôt de garantie est réalisée à la fin de la location. Une fois que le locataire quitte l’appartement et si tout se passe bien, la somme versée comme dépôt de garantie lui sera rendue. C’est le cas si le locataire est à jour dans ses paiements, qu’il rend l’appartement en bon état de réparation et entretien. En cas de changement de propriétaire durant la période active du bail (cela arrive quand l’appartement fait l’objet d’une transmission dans le cadre d’une donation ou d’un héritage ou qu’il a été vendu), c’est le nouveau propriétaire qui est obligé de rembourser le dépôt de garantie au locataire.

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Quelles sont les sommes qui peuvent être retenues sur le dépôt de garantie par le bailleur ?

Tout d’abord, aucune somme ne peut être retenue si elles ne peuvent pas être dûment justifiées, le tout dans un souci de clarté vis-à-vis du locataire. Dans le cas où le locataire aurait des dettes, il faut donc les justifier et dans le cadre des réparations ou entretiens non réalisés, vous devrez alors produire des devis sur demande de votre locataire. Toutes les sommes retenues seront justifiées par le bailleur ou le propriétaire.

Il n’est pas possible pour le locataire d’arrêter de payer le loyer en utilisant le dépôt de garantie comme moyen de paiement.

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