Si ce n’est pas très courant, ce que craignent les propriétaires de logements en location, c’est avoir à faire face aux loyers impayés. Cette situation peut impacter la situation financière de ce dernier et surtout le lien de confiance qui s’instaure entre les deux parties est rompu. Les éviter reste cependant possible en étant très vigilant.
Faire le bon choix en sélectionnant son locataire
Souvent, les impayés sont consécutifs à un locataire qui a été mal choisi. Il se peut que le propriétaire aille un peu vite parce qu’il a eu une bonne impression, il a tout de suite accordé sa confiance au locataire qu’il a rencontré. Mais malheureusement parfois, c’est trop rapide. Même si vous êtes pressé de louer votre bien, la précipitation est rarement la meilleure conseillère.
Avant de s’engager, il est nécessaire de s’assurer que celui-ci présente certaines garanties. Il faut vous assurer de sa solvabilité tout d’abord et ensuite de sa fiabilité. En pratique : il faut réaliser une vérification de sa situation actuelle et de ses antécédents.
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En demandant certains documents et en les examinant, vous pourrez vous faire une idée plus précise :
- Une copie de ses trois derniers bulletins de salaire ;
- Des quittances de loyer en rapport avec son logement précèdent ;
- Une attestation de son employeur ou son dernier avis d’imposition ou déclaration de revenus ;
- Il est utile également de se renseigner sur les aides potentielles, dont il bénéficie.
Généralement, le propriétaire exigera que son locataire gagne 2.7 à 3 fois le montant du loyer. En ne respectant pas cette règle, il est possible que le locataire soit plus sensible au risque d’impayés. Même si cette affirmation n’est pas exhaustive puisque certaines personnes peuvent parfaitement payer leur loyer en priorité et d’autres se laisser aller à des dépenses autres et ne pas assumer leur loyer. Mais de toute façon, il n’y a pas de certitude en la matière, car votre locataire peut avoir à faire face à une situation où il est empêché : accident, handicap l’empêchant de travailler, perte d’emploi ou séparation…
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Bien rédiger le bail de location
Il faut prendre son temps et rédiger le bail de location en étant très vigilant et dans le respect de la loi. Certaines informations sont obligatoires comme :
- La date de début du contrat avec la date d’entrée dans les lieux ;
- Les conditions de résiliations du bail ;
- Les règles concernant le renouvellement du bail, généralement tacite et sa durée ;
- Le montant du loyer et des charges, avec modalités de paiement : mensuel, trimestriel…
- Le montant du dépôt de garantie et des frais d’agence éventuels et les conditions de versement de ces sommes ;
- La clause résolutoire en cas de loyer impayé, de manière à pouvoir obtenir l’annulation du bail automatique si vous ne trouvez pas d’arrangement à l’amiable avec le locataire indélicat ;
- Un point sur la réévaluation du loyer, calculée chaque année et dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL).
Un bail correctement rédigé met le locataire en face de ses responsabilités et il connait par avance ce à quoi il devra faire face en cas d’impayés. Le propriétaire est ainsi en position de force, d’où l’importance du respect de certaines règles et obligations. Vous pouvez parfaitement confier la rédaction du contrat de location à u professionnel ou prendre des exemples sur Internet.
La caution de solidarité
Pour obtenir une sécurité supplémentaire en cas de défaillance involontaire et provisoire du locataire, il est important de savoir que vous pouvez vous appuyer sur des proches de celui-ci en ayant alors recours à la caution de solidarité. Même si vous avez choisi avec attention votre locataire, ne négligez pas cet aspect. Vous aurez ainsi un ou plusieurs garants vers qui vous retournez pour obtenir le paiement du loyer en lieu et place du locataire empêché sans pour autant remettre en cause le bail si vous savez que votre locataire est de bonne foi et que cette situation est passagère. C’est aussi rassurant pour vous que pour lui en fait.
Vous pouvez mettre en place deux types de caution :
La caution simple : elle suppose alors que le propriétaire ne puisse se retourner vers le garant que s’il a d’abord exigé du locataire le règlement des loyers impayés, en lui envoyant une lettre en recommandé avec accusé de réception. Ce ,n’est ensuite que quand il a la certitude qu’il est incapable de régler ce qu’il doit. De son côté le garant peut évoquer le bénéfice de discussion en refusant de payer tant que le locataire n’a pas été assigné en justice et déclaré insolvable.
La caution solidaire : ce mode de cautionnement est beaucoup plus contraignant, en effet, il suppose que le bailleur peut s’adresser directement au garant dès que le premier loyer revient impayé pour lui demander de régler la totalité de la somme due. Dans ce cas, il n’existe plus de notion de solvabilité ou d’insolvabilité.
Les garants sont en somme une sorte de bouée pour le propriétaire qui se sent ainsi plus serein, plus en sécurité, puisqu’il possède une solution, un recours en cas d’impayés.
L’assurance loyers impayés
Il est possible que même un locataire de bonne foi pour des raisons indépendantes de sa volonté se retrouve momentanément dans l’incapacité de régler son loyer. Du jour au lendemain, il sombre dans des difficultés financières importantes. Dans un tel contexte, l’assurance loyers impayés vient en aide au propriétaire en se substituant au locataire.
Son fonctionnement est relativement simple : le propriétaire sera ainsi certain d’être indemnisé dès le premier loyer impayé, jusqu’à l’expulsion ou jusqu’au départ de son locataire. En plus, cette assurance prend en charge les frais de contentieux, l’inoccupation du logement loué de manière temporaire et les éventuelles dégradations du logement. Sont inclus dans le contrat les services de protection juridique.
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Bon à savoir : l’assurance ne dépasse pas un certain montant de remboursement, le plafond est fixé dans certaines assurances à 90 000 euros sur les loyers impayés. Elle ne peut être souscrite que si le locataire que vous avez choisi répond à des critères déterminés par l’assureur.
Dans la majeure partie des cas, en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas cumuler garantie loyers impayés avec la caution solidaire. Seules deux situations font exception : si le logement est loué à un apprenti ou à un étudiant. Le reste du temps, il faut faire votre choix entre garants ou assurance et voir celle qui est la plus intéressante pour vous.
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