Être propriétaire et mettre en location peut vous mettre parfois face à des situations délicates : les loyers impayés figurent parmi les plus redoutées. Le locataire est tenu de régler loyer et charge comme convenu dans le bail. En cas de défaillance, il faut tout d’abord trouver un terrain d’entente et si c’est impossible, le propriétaire n’aura d’autre choix que d’engager une procédure et des poursuites.
Trouver un compromis
Il est toujours plus simple d’essayer de trouver un compromis et de s’arranger à l’amiable avec son locataire. Le but étant de trouver une solution. Par mail, par courrier simple ou par téléphone, le propriétaire prend contact avec son locataire pour trouver une solution et prendre en considération la situation qui entraine ces impayés. Celle-ci peut prendre différentes formes : abandon d’une partie de la créance, échelonnement des paiements… Il faut en revanche que cet arrangement soit bien notifié en bonne et due forme dans un document écrit, daté et signé par le propriétaire et le locataire. Il faut que les termes soient très précisément énoncés.
Par ailleurs, le propriétaire peut tout simplement faire appel à la caution.
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Il est parfois plus simple d’engager ces négociations que de passer par voie de justice ce qui demande temps et argent.
Du côté du locataire : prétendre à des aides ponctuelles
Le locataire de son côté peut faire appel à des aides en cas de problèmes passagers ce qui lui évite une situation délicate et qui pourrait devenir très rapidement impossible à gérer.
Le Fonds de Solidarité pour le Logement : c’est un dispositif qui peut venir au secours des personnes en difficulté. Il est en fait destiné à apporter une aide sous condition bien entendu à des personnes qui sont incapables de faire face à leurs difficultés financières. Cet organisme les aide à faire face à leurs obligations et aux charges liées au logement qu’elles occupent ou à accéder à un logement. Il apporte également un soutien pour faire face aux factures d’énergies, d’eau et de téléphone. Pour demander cette aide, le locataire peut contacter le Conseil général du département de sa location.
SOS loyers impayés : c’est un service téléphonique gratuit qui est mis à disposition des locataires et des propriétaires qui peuvent ainsi obtenir des conseils et un accompagnement adapté à leur situation grâce à une mise en relation rapide avec les services sociaux de la mairie ou avec un agent de L’ADIL.
L’action logement : elle propose une aide aux personnes salariées qui doivent faire face à un événement impactant sur le plan financier. Dans certaines situations imprévue ou difficile, les choses peuvent devenir temporairement compliquées, c’est le cas dans le cadre d’un divorce, d’une séparation, d’un handicap, d’une maladie, d’un surendettement, d’un décès… Les personnes rencontrent alors des difficultés pour payer leur loyer et de se maintenir dans leur logement.
Dans certains cas, le locataire est de mauvaise foi ou se trouve dans une situation difficile et un accord à l’amiable est difficile à trouver. Dans ce cas, il faut lui faire parvenir une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. C’est la première étape qu’il faut réaliser. Le propriétaire demande le paiement des sommes dues et fixe un délai.
L’injonction de payer : quels sont son but et ses conséquences ?
L’injonction de payer permet au propriétaire d’exiger le règlement des sommes dues sans pour autant mettre fin au bail. C’est une procédure simple qui doit permettre le paiement de la créance sans trop de délais. Pour les sommes inférieures à 4 000 euros, vous pouvez faire cette requête auprès de votre juridiction de proximité. Au-delà de cette somme, c’est du ressort du tribunal d’instance.
Pour faire cette demande, il faut remplir un formulaire et le déposer au greffe de la juridiction compétente. Il faut joindre à cette requête les pièces justificatives qui vous sont demandées. C’est ensuite le juge qui examine la demande et sa pertinence. S’il estime que c’est effectivement justifié, il rend une ordonnance avec injonction de payer qui doit être notifiée par le propriétaire au locataire. Ce dernier peut contester l’injonction dans un délai d’un mois en saisissant le tribunal, dans le cas contraire le tribunal fait exécuter l’ordonnance.
C’est un dispositif rapide et économique, mais ce n’est pas la procédure qui est souvent la plus rapide pour récupérer les loyers impayés. Elle n’entraine pas la résiliation du bail. Il se trouve que dans la plupart des cas, le propriétaire préfère voir le locataire partir à la suite de ces incidents de paiement. Cette procédure peut être intéressante dans un litige concernant la réalisation de travaux. Le locataire stoppe le paiement de ses loyers pour exiger que les travaux soient réalisés, avec cette procédure, le propriétaire peut le contraindre à régler ses loyers sans mettre pour autant fin au bail.
Dans la majeure partie des cas, il sera préférable pour le propriétaire de mettre en jeu la clause résolutoire contenue dans le bail pour obtenir le départ du locataire.
La clause résolutoire de fin de bail
Dans la majeure partie des cas, le contrat de location comprend une clause résolutoire de fin de bail. Celle-ci prévoit la résiliation automatique, de plein droit, du contrat pour défaut de paiement du loyer, des charges et même du dépôt de garantie. C’est une procédure simplifiée, mais qui nécessite tout de même l’intervention du juge.
Si après écoulement du délai donné au locataire et à la caution pour régler la somme due, par voie de mise en demeure, le paiement n’est pas exécuté, il faut alors demander à un huissier de justice de prendre l’affaire en main. Choisissez-le proche du logement pour éviter des frais supplémentaires. Après avoir examiné le contrat de location et la caution solidaire, l’huissier de justice délivre un commandement de payer au locataire et à la caution.
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Si le locataire n’a pas répondu favorablement au commandement de payer dans les deux mois, le propriétaire peut l’assigner aux fins de constat de la résiliation du bail.
Les deux mois sont nécessaires pour permettre au locataire de faire les demandes d’aides éventuelles aux services sociaux, au Fonds de Solidarité pour le logement, aux aides au logement… Il est alors réalisé une enquête sociale au cours de laquelle propriétaire et locataire peuvent apporter leurs remarques et observations.
Par la suite, les deux parties doivent se présenter devant le juge qui les entendra et écoutera l’exposé de leurs arguments. Le juge n’a alors que deux options :
- Il constate immédiatement la résolution du bail et prononce l’expulsion du locataire.
- Il peut également accorder des délais de paiement et temporiser la résiliation du bail.
Si vous n’avez pas ajouté de clause résolutoire au contrat de location : c’est le juge qui décidera de la suite à donner à l’affaire. Après la mise en demeure de payer ou le commandement de payer avec un délai raisonnable, le propriétaire peut demander devant le tribunal, l’expulsion de son locataire. Le juge tranche alors souverainement, ce qui signifie qu’il peut parfaitement refuser de prononcer la résiliation du bail.
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L’assurance pour loyers impayés
Si vous aviez souscrit un contrat d’assurance loyers impayés, vous pouvez vous retourner vers votre assureur. Il existe toutefois des conditions et notamment il faut avoir envoyé auparavant à votre locataire, une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception. Vous devrez ensuite envoyer une déclaration de sinistre à la compagnie d’assurance accompagnée de pièces justificatives.
L’assurance va alors vous indemniser à hauteur du premier euro de loyer impayé et le tout sans franchise. Le versement sera effectué dès le troisième mois suivant celui du premier loyer impayé. Si jamais votre locataire effectue des règlements entre temps, vous êtes tenu d’en informer votre assurance.
L’assureur se retourne par la suite contre le locataire et essaye d’obtenir le paiement des sommes qu’il a avancé au propriétaire.
En conclusion : il est toujours préférable de chercher une solution avec son locataire surtout si celui-ci est de bonne foi plutôt que de se lancer rapidement dans une procédure longue et coûteuse et parfois même incertaine. Si vous y êtes tenu, sachez qu’il vous faudra respecter certaines procédures et étapes, comme nous venons de le voir.