Vous êtes propriétaire et souhaitez mettre votre bien en location. Une location ne se fait pas au hasard et dans le respect des lois qui l’encadrent. Il faut bien connaitre les démarches nécessaires et tout ce que vous aurez à faire durant la durée du bail. L’augmentation de loyer fait partie de celles-ci. Nous essayons de décrypter pour vous cette notion.
Quelles sont les circonstances dans lesquelles le loyer peut donner lieu à une révision ?
Le loyer d’un appartement ou d’une maison à usage d’habitation peut être révisé chaque année. Cette révision se fait soit à la date anniversaire du contrat de location et suivant ce que souhaite le bailleur.
Pour cela, il faut toutefois que quelques règles soient respectées :
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La clause de réindexation doit être stipulée dans le bail, ainsi que la date à laquelle interviendra l’augmentation du loyer chaque année. Si cette date n’est pas précisée, cette réindexation interviendra à la date anniversaire du contrat de location.
Cette augmentation doit être faite dans un cadre bien spécifique puisqu’elle est basée sur l’indexation des loyers sur le coût de la vie et sur l’inflation. Celle-ci est publiée tous les trimestres par l’INSEE sous l’intitulé : Indice de référence des loyers, appelé IRL. Il sert de base de calcul légale à la révision des loyers. C’est-à-dire que tout propriétaire peut augmenter son loyer à condition de respecter l’indice, de manière annuelle.
Si dans le bail ne figure aucune clause de révision du loyer, alors le propriétaire devra attendre la date de renouvellement de ce dernier pour procéder à cette opération.
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Une formule de calcul et un délai à respecter
Si dans le bail, l’indice n’est pas mentionné, le propriétaire devra alors prendre en compte le dernier indice publié par l’INSEE à la date de la signature de ce dernier.
Depuis l’entrée en application de la loi Alur du 24 mars 2014, le propriétaire bénéficie d’un an à compter de la date à laquelle le loyer devient révisable pour pouvoir procéder à celle-ci auprès du locataire. Si la révision n’est pas effectuée durant ce délai, le propriétaire ne pourra plus l’appliquer. La révision n’est effective qu’à partir du moment où elle a été notifiée au locataire par le propriétaire bailleur.
Le mode de calcul de la révision
Pour obtenir le montant du nouveau loyer, le mode de calcul est le suivant :
Il prend en compte trois facteurs :
- Le loyer initial hors charges (A)
- L’indice de référence des loyers du trimestre prévu par le bail ou à défaut, le dernier indice de référence publié à la date de signature du bail (B)
- L’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année en cours ©
La formule qui s’applique alors est la suivante : (A x C)/B, vous obtenez alors le montant du loyer révisé.
Ce nouveau montant de loyer est appliqué soit à la date de renouvellement du bail, soit à la date prévue et figurant dans le bail de manière explicite.
Depuis le 27 mars 2014, les révisions de loyer doivent être notifiées aux locataires par courrier recommandé avec avis de réception et rappelant les conditions dans lesquelles la révision est réalisée.
Exemple :
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Votre loyer mensuel est de 500 euros et vous avez signé votre bail le 1er juin 2018, la clause de révision à la date d’anniversaire de la signature du contrat figure dans votre bail. Au 1er juin 2019, il sera réindexé sur la base du dernier indice publié soit celui du premier trimestre 2019. Le montant du nouveau loyer est alors calculé de cette manière : 500 x IRL du premier trimestre / IRL du premier trimestre 2017, ce qui donne 500 x 127.22 / 125.90 ce qui donne un nouveau loyer à 502.24 euros.
Lors de chaque révision, c’est ce mode de calcul qui sera appliqué.
Comment est informé le locataire ?
Quel que soit le moment où intervient cette révision, le locataire doit être informé avec une lettre qui notifie cette révision.
En cours de bail, il faut indiquer dans la lettre :
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- La date de prise d’effet de l’augmentation
- La date prévue dans le contrat pour la révision du loyer
- Les modalités de calcul du nouveau loyer
- Le montant du loyer mensuel appliqué dorénavant, hors charges
Lors du renouvellement du bail, il faut indiquer :
- L’adresse du logement qui est concerné par cette augmentation
- Le montant du nouveau loyer mensuel
Ce courrier est à envoyer en recommandé avec accusé de réception.
Comment contester une augmentation de loyer ?
Si aucune clause de révision ne figure au contrat ou si le mode de calcul est erroné, le locataire a alors la possibilité de la contester auprès du propriétaire, par courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception.
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