Quand vous louez un appartement, le propriétaire bailleur est en droit de vous demander une certaine somme d’argent correspondant au dépôt de garantie, à ne pas confondre avec la caution. Est-ce une obligation ? Quel est son montant ? Et cette somme est-elle encaissée ? Autant de questions que vous êtes en droit de vous poser et auxquelles nous allons répondre !
Il faut savoir que le dépôt de garantie sert à couvrir d’éventuelles dégradations faites par le locataire dans l’appartement loué, mais également à régler les impayés de loyers ou de charges. Il n’est donc pas forcément restitué au locataire en fin de bail. Le montant de celui-ci, comme les modalités de versement et de restitution sont encadrés par la loi.
Le dépôt de garantie : ce n’est pas une obligation
Un propriétaire n’est pas obligé de demander un dépôt de garantie à son locataire, seulement, dans les faits force est de constater qu’il est souvent réclamé et celui-ci est autorisé par la loi. Il est encadré d’ailleurs par le législateur qui fixe les règles et le cadre qui l’entoure.
Il est utile puisqu’il permet au bailleur lors du départ de son locataire de régler ainsi les réparations dues aux dégradations qu’aurait pu faire ce dernier. Il doit cependant justifier les travaux entrepris avec une facture ou un devis. Le propriétaire peut également utiliser ce montant pour rembourser en partie au moins les impayés de loyer ou de charges laissés par le locataire.
Le dépôt de garantie est souvent appelé à tort caution. La caution étant la personne vers qui peut se retourner le bailleur en cas de défaillance de règlement du loyer et des charges.
Il est obligatoire de mentionner au contrat de location ou bail, le montant du dépôt de garantie. Il ne peut pas évidemment, contrairement au loyer, faire l’objet d’une augmentation ou d’une révision au cours du bail ou lors de son renouvellement.
Le montant du dépôt de garantie :
Il ne peut pas excéder un mois dans le cadre d’une location de logement vide et deux mois de loyer, dans le cadre du meublé. On parle toujours ici du montant du loyer hors charge.
Petite précision : il n’est pas possible à un propriétaire de demander un dépôt de garantie quand le loyer est payable à l’avance pour une période qui est supérieure à deux mois. C’est le cas par exemple quand le loyer est payé trimestriellement.
Bon à savoir : si le locataire signe un bail mobilité, le propriétaire n’est plus en droit de demander un dépôt de garantie. La seule démarche qu’il peut exiger est de réclamer une caution de type garantie VISALE.
Enfin, de manière générale, la loi encadre le montant, les modalités de versement ainsi que la restitution du dépôt de garantie.
À quel moment le dépôt de garantie est-il encaissé ?
Le dépôt de garantie est exigé à la signature du bail ou du contrat de location par le propriétaire. Celui-ci l’encaisse généralement très rapidement, même si l’entrée dans les lieux est différée de quelques mois par exemple. Il n’est en revanche pas en droit de l’encaisser avant la signature du bail par les deux parties. Sachez qu’aucun propriétaire n’est en droit de vous réclamer un chèque qui serait destiné à réserver l’appartement ou la maison.
Le dépôt de garantie peut être versé directement par le locataire. Mais il peut être réalisé également par un tiers comme le fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou Action logement, par l’intermédiaire de l’avance Loca-pass. Si le locataire remet le dépôt de garantie en espèces au propriétaire, il est en droit, et c’est même recommandé, de demander un reçu spécifiant la nature du versement et son montant. Si au contraire, il lui remet un chèque, le propriétaire dispose d’un délai de six mois pour l’encaisser. Une fois ce délai dépassé, il ne sera plus en mesure de l’encaisser puisque celui-ci ne sera plus valable.
Dans quel délai, le dépôt de garantie doit-il être restitué au locataire ?
À partir du moment où a été établi l’état des lieux de sortie ou au moment où le locataire restitue les clés à l’agence immobilière ou au propriétaire, ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois au maximum pour lui rendre le montant du dépôt de garantie. Cela est valable si l’appartement ou la maison est en bon état et l’état des lieux de sortie, conforme à celui d’entrée dans les lieux.
Si, en revanche, le bailleur relève des différences et des petits problèmes dus au locataire et non à l’usure normale du bien et des matériaux, le délai maximal sera de deux mois. Un propriétaire, qui ne respecte pas les délais fixés, peut être tenu de verser une somme équivalent à 10 % du loyer hors charge pour chaque mois de retard.
Le délai court à partir du moment où les clés sont remises par le locataire, soit en lettre recommandée avec accusé de réception, soit au propriétaire directement, soit au mandataire immobilier qui gère le bail. Si le propriétaire ne fait pas d’état des lieux de sortie, le locataire peut parfaitement le demander expressément avec une mise en demeure si nécessaire. Ce n’est qu’une fois que l’état des lieux de sortie a été rédigé que le locataire rend les clés et réclame son dépôt de garantie. Si aucun état des lieux d’entrée n’avait été réalisé, le locataire est alors présumé avoir reçu le logement en état, sauf s’il apporte la preuve du contraire.
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