À cet effet, le Code de l’Urbanisme a prévu plusieurs dérogations pour faciliter le déroulement du dispositif d’ITE. Découvrez dans cet article les dérogations aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) et ce que prévoit le nouveau droit de surplomb pour un projet d’isolation thermique extérieur.
Isolation par l’extérieur : les dérogations
Conformément à l’article 7 de la loi numéro 2015-992 du dix-sept août deux mille quinze concernant la transition énergétique, le décret numéro 2016-802 du quinze juin deux mille seize a défini les dérogations associées aux différentes règles d’urbanisme.
Ce décret facilite la remise d’une autorisation d’urbanisme pour la mise en place d’une isolation thermique. Il définit notamment les conditions qui doivent permettre à l’autorité compétente d’exercer des dérogations en termes de droit des sols.
En effet, l’autorité compétente est en droit de déroger aux règles arrêtées par le plan local d’urbanisme en rapport avec l’emprise du sol, de la hauteur, de l’implantation et de l’aspect extérieur des constructions. Ceci, dans le but d’autoriser la réalisation d’une isolation par l’extérieur en saillie des façades des logements existants.
Toutefois, la décision de l’autorité compétente doit être fondée et peut présenter des prescriptions qui garantissent une bonne intégration architecturale du projet dans la construction existante.
Alors, l’objectif est d’éviter les contraintes qui peuvent figurer dans certaines règles d’urbanisme pendant la mise en œuvre des travaux d’isolation par l’extérieur.
Ceci, dans l’optique d’apporter une amélioration à la performance énergétique. Les collectivités territoriales, de même que les professionnels du bâtiment sont tous concernés par ce décret (architecte, artisan, maître d’œuvre, bureau d’étude).
La dérogation s’applique dans quels cas ?
Le décret permet la mise en place de cette dérogation pour trois types de travaux uniquement (article L. 152-5) :
- Isolation par surélévation des toits des immeubles existants ;
- Isolation en saillie des murs extérieurs des maisons existantes ;
- Dispositifs permettant de protéger les murs contre le rayonnement solaire.
Cependant, la dérogation n’est possible que si la maison est achevée depuis plus de deux ans au moment de la demande, notamment en ce qui concerne les travaux d’isolation des façades par l’extérieur et ceux d’isolation par surélévation. Lors du dépôt de la demande de dérogation, il faudra compléter le permis de construire ainsi qu’une note justificative aux règles d’urbanisme auxquelles vous faites référence.
Quelles sont les limites de dépassement autorisées ?
Lors de l’isolation par l’extérieur, les dépassements, conformément aux règles instaurées par le plan local d’Urbanisme, peuvent s’étendre jusqu’à trente centimètres, en fonction du type de travaux (les articles R. 152-5 à R. 152-9) :
- Façades
La réalisation d’une isolation par l’extérieur en saillie ou d’un dispositif pour protéger le logement contre le rayonnement solaire peut se marquer par un dépassement de trente centimètres au plus. Ceci, conformément aux règles d’implantation des maisons figurant dans le règlement du PLU (R. 152-6). En outre, il est tout à fait possible que l’emprise au sol qui proviendra du dépassement soit relativement au-dessus de l’emprise au sol autorisée par le plan local d’Urbanisme.
- Toitures
Il est possible de réaliser une isolation par surélévation jusqu’à trente centimètres sur la hauteur maximale que prévoit le règlement du PLU (R. 152-7).
Toutefois, le dépassement dans le cadre de la réalisation cumulée, de ces deux dérogations ne peut aller au-delà de trente centimètres des règles de hauteur ou d’implantation fixées par le PLU (R. 152-8).
Projet d’isolation thermique par l’extérieur : que prévoit le nouveau droit de surplomb ?
Droit de surplomb du fond voisin pour l’isolation par l’extérieur
Avec le nouveau droit de surplomb, le législateur autorise le propriétaire d’une construction existante, qui souhaite faire une isolation extérieure, à empiéter le fonds voisin. Autrement dit, le droit de surplomb lui permet d’empiéter le bâtiment voisin, lorsque cela entre dans le cadre de l’isolation thermique par l’extérieur.
En réalité, le propriétaire de la maison à isoler qui espère avoir le droit de surplomb doit notifier à son voisin son intention d’effectuer des travaux d’isolation. Il doit aussi l’informer de la nécessité de faire usage de son bâtiment pour y arriver. À cet effet, un courrier spécifiant le droit d’indemnisation est envoyé au voisin.
Celui-ci dispose de six mois pour s’opposer, à condition qu’il soit capable d’avancer un motif sérieux et légitime. Cela peut tenir au non-respect des conditions de fonds relatives à la mise en application du droit de surplomb ou à l’usage présent ou futur de son bâtiment.
Pendant ce délai, le voisin peut de même refuser le droit d’accès à son fonds pour des installations provisoires, si sa propriété est affectée. Il a également le droit de saisir un juge, pour imposer un montant d’indemnité, toujours dans le délai de six mois.
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Le droit de surplomb est très encadré au point où, l’empiétement ne peut être au-dessus de trente-cinq centimètres, et l’isolant ne peut être installé qu’à deux mètres au minimum au-dessus du pied du mur, de l’herbage ou du sol. En cas de copropriété ou de fonds collectif, ce processus d’avant l’isolation par l’extérieur s’avère plus complexe.
Droit d’accès temporaire au logement voisin
Retenez que le droit de surplomb à lui seul ne suffit pas pour isoler un immeuble par l’extérieur, ou encore moins les travaux d’isolation. Face à cela, le législateur a associé à la servitude de surplomb un droit d’accès au bâtiment voisin pendant un temps donné.
Appelé droit d’accès temporaire, ce droit permet au propriétaire de l’immeuble à isoler, de mettre provisoirement en place, des dispositifs permettant la réalisation de travaux d’isolation par l’extérieur.
Écrits pour la fixation des règles
Le législateur exige encore un titre constatant l’application du droit de surplomb et du droit d’accès temporaire. Les modalités associées à l’application du droit de surplomb doivent être attestées par un acte authentique ayant fait l’objet de publication au service de publicité foncière.
Quant à celles du droit d’accès temporaire, elles sont constatées par l’établissement d’une convention.
Indemnisation du propriétaire du bâtiment voisin
Dans le but de dédommager l’empiétement sur la propriété voisine ainsi que des impacts engendrés par l’accès temporaire à la maison voisine, le propriétaire de l’immeuble à isoler paie une indemnité au voisin.
Mais, cette indemnité semble double, puisque le législateur prévoit une indemnité relative au droit de surplomb, et une autre relative au droit d’accès temporaire.