Surélévation maison : les étapes pour surélever sa maison

Votre maison ne vous convient plus, car vous manquez de surface, cependant vous y êtes attaché et vous aimeriez réaliser un agrandissement. Mais là, problème ! Votre terrain ne vous permet pas de penser à une extension de maison, les combles ne sont pas aménageables, car la pente du toit est inférieure à 30% et vous ne pouvez pas modifier la toiture. Pas de panique ! Il vous reste une solution : rehausser votre maison. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir pour appréhender ces travaux sereinement.

Pourquoi surélever sa maison ?

Vous avez besoin d’une ou de chambres en plus ? D’un bureau, d’une salle de jeux ? Vous manquez de surface ? La surélévation de toiture permet d’augmenter la surface habitable facilement, et d’aménager des combles correctement avec une hauteur appréciable. Le principal avantage est lié au fait que vous ne touchez pas à l’emprise au sol de l’habitation et  que vous conservez votre terrain intact, puisque vous n’avez pas besoin d’une extension en ossature bois. Vous gagnez des m² et c’est assurément une plus-value si vous souhaitez revendre votre bien un jour. Dans certains cas, vous doublez votre surface habitable, dans le cas par exemple d’une maison de plain-pied.

Vous pouvez ajouter un étage ou même plusieurs tout en gardant la toiture, un gros point positif, si l’architecture locale vous oblige à avoir un toit pentu. En effet, celui-ci sera simplement déposé, puis remis ensuite. La rehausse peut être partielle ou totale selon votre besoin. Elle peut être effectuée, quels que soient les types de couverture et de charpente.

Elle offre également l’opportunité d’aménager une pièce atypique, comme un loft, par exemple, réservé aux enfants devenus ados. Il faut savoir que parfois c’est le seul moyen d’agrandir son espace de vie, dans le cas d’une maison de ville qui occupe déjà la surface pouvant être construite.

Surélever sa maison : que dit la loi ?

La loi Alur a supprimé le COS, Coefficient d’Occupation des Sols qui auparavant encadrait la surface au plancher pour établir d’autres règles et en particulier le Coefficient d’Emprise au Sol qui n’est pas modifié par la rehausse de votre habitation. Il faut tout de même prendre quelques précautions avant même d’envisager ces travaux.

Commencer par consulter dans votre mairie le plan local d’urbanisme ou PLU  ou le règlement propre à votre lotissement  pour savoir si votre projet peut aboutir ou non.   Le PLU de chaque commune, agglomération ou communauté de communes fixe entre autres les règles en matière d’architecture, de volumétrie, d’implantation, de hauteur maximale autorisée… Dans chaque département, le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE) pourra vous apporter gratuitement une assistance à l’élaboration de votre projet.

Faites appel à un architecte ou un professionnel du bâtiment qui fera une étude de faisabilité des travaux. En effet, selon le type de charpente, l’épaisseur des murs, la présence ou non de fondations solides…, la surélévation sera réalisable ou pas ou selon certaines conditions de mise en œuvre. Il pourra également vous donner des conseils précieux pour mener à bien votre projet notamment sur l’application de la RT 2012 concernant les caractéristiques thermiques et les performances énergétiques de votre construction et des équipements constitutifs comme les systèmes de chauffage, de ventilation ou d’éclairage.

Les formalités administratives obligatoires :

• si la surface au plancher après rehaussement est comprise entre 5 et 20 m², ou 40 m² pour les communautés urbaines dotées d’un plan local d’urbanisme, vous avez simplement l’obligation de faire une déclaration de travaux. Ce n’est pas le cas quand votre habitation est située dans une zone dite classée ou sensible.
• si la surface dépasse 20 m² ou 40m² pour les zones urbaines, vous êtes dans l’obligation de faire une demande de permis de construire. Quelle que soit la surface ajoutée, le permis de construire est également exigé dans les cas suivant : la façade du bâtiment ou les structures porteuses sont modifiées par cette surélévation,   la nouvelle construction change tout ou partie la destination de votre habitation (siège d’une entreprise par exemple), et, si vous résidez aux abords d’un monument historique ou en SPR (site patrimonial remarquable), un exemplaire de la demande de permis de construire sera adressée à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) qui donnera un avis qui devra être suivi ou non par le maire selon les cas.
• si la surface totale habitable dépasse 150 m² en surface de plancher (surfaces intérieures disponibles) une fois que l’étage a été ajouté, vous êtes tenus d’avoir recours à un architecte.
• vous devez également demander une autorisation pour grue ou échafaudage, si ceux-ci risquent d’empiéter sur la voie publique. C’est ce qui est appelé une autorisation d’occuper le domaine public routier pour une emprise de chantier.

Démarches après les travaux :

• sous disposez de 90 jours, après la fin des travaux, pour déclarer aux impôtsla nouvelle surface habitable. Le calcul de la taxe foncière et d’habitation sera modifié en conséquence.
• signalez ce changement à votre assureur qui apportera ainsi les modifications indispensables à votre contrat multirisque habitation.

Comment surélever sa maison ? Quelles sont les étapes de la surélévation ?

Avant le lancement du projet, étudiez certains points avec l’entreprise ou le maître d’œuvre. :

• vérifiez que la structure de votre habitation autorise ces travaux. Les fondations, la charpente et les murs doivent être en mesure de supporter le poids que vous ajoutez à votre maison. Un bureau d’études spécialisé vous expliquera si c’est faisable et quelle méthode adoptée pour un bon résultat.
• Le choix du matériau: celui-ci dépend de la structure et des fondations. Si le tout est solide, vous avez la possibilité de poursuivre la construction avec les matériaux déjà utilisés pour la partie existante (pierres, parpaings, briques, béton…), ce qui donnera à l’ensemble une belle homogénéité. Sinon, il est indispensable de renforcer les fondations ou encore de décider de recourir à des structures plus légères à ossature bois ou métal, matériaux plus légers et plus faciles à mettre en œuvre.

Vous pouvez opter pour une surélévation totale (sur toute la surface de la maison), ou partielle, sur le garage par exemple. Les travaux pourront nécessiter une dépose de la toiture complète ou limitée, être plus ou moins difficiles et longs. Dans certains cas, la pente du toit peut changer et  entraîner des modifications de la charpente.

Les différentes étapes :

Une fois que l’architecte a déterminé la façon dont va être réalisée la surélévation, que les plans sont faits et que le choix des matériaux est établi, les travaux peuvent commencer. Les différentes étapes peuvent varier légèrement selon le choix du matériau, mais voici un aperçu du déroulement du chantier :

• Dépose des tuiles ou autres matériaux de couverture ;
• Dépose des chevrons, pièces de bois qui servent à maintenir les matériaux de couverture ;
• Dépose des pannes ou poutres qui soutiennent chaque versant du toit. Il peut s’agir de fermettes dans le cas de combles non aménageables ;
• Pose du plancher de la surélévation : coulage d’une dalle en béton ou mise en place d’un plancher, supporté par des solives ; réservation pour une trémie d’escalier.
• Élévation des nouveaux murs  ou dressage des panneaux muraux (béton ou bois)
• Pose de la charpente, de l’isolation du toit et de la nouvelle couverture ;
• Pose du bardage ou des enduits extérieurs ;
• Pose des portes et fenêtres ;
• Pose de l’escalier d’accès au nouvel espace ;
• Réalisation de l’isolation des murs, des cloisons et des équipements intérieurs.

Le coût à prévoir

La surélévation diffère en fonction de la hauteur de plafond que vous désirez, que ce soit sur toute la surface ou au niveau des pièces mansardées. Dans le premier cas, la hauteur étant supérieure, le coût sera plus élevé.

Le budget dépend de nombreux paramètres comme nous l’avons vu dans cet article, de ce fait il est difficile, voire impossible, de donner un coût avec précision.  Il faut ajouter les options que vous avez sélectionnées et tous les travaux de second œuvre comme : les raccordements électriques, d’évacuation de l’eau, l’aménagement d’une éventuelle salle d’eau ou salle de bain, la pose de l’escalier, l’isolation, les peintures, le revêtement de sol…

En moyenne, on compte entre 1 600 euros et 2 300 euros TTC du m² à condition que la structure soit saine à la base. Ce prix comprend les aménagements. Ces travaux sont assez coûteux, mais compensés par le fait qu’ils vous offrent la possibilité de faire une plus-value plus ou moins importante au moment de la revente.

On prévoit pour une surélévation simple en conservant la même pente de toit et pour une surface de 75 m² entre 60 000 et 80 000 € TTC, sans les finitions et entre 80 000 et 120 000 € TTC avec les finitions.

Les aides possibles pour surélever sa maison

En premier lieu, contactez l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (Anah). En fonction de vos ressources  et de votre capacité à financer des travaux s’avérant essentiels au confort, des aides financières pourront vous être attribuées et une étude de faisabilité pourra être réalisée gratuitement.

Les travaux concernant strictement la rehausse d’une maison ne permettent pas le bénéfice d’aides à la rénovation énergétique, tout simplement parce qu’il s’agit d’une construction neuve.

En revanche pour financer ce projet, vous pouvez très bien demander un financement auprès de votre établissement bancaire. Vous pouvez accéder à certains dispositifs s’adressant particulièrement à ce type de projets entrant dans la catégorie : construction ou amélioration de l’habitat.

• Le prêt à taux zéro qui vous permettra de ne rembourser que le capital emprunté. Les sommes prêtées peuvent aller de 2 700 € à 65 100 €.
• Vous pouvez aussi utiliser le PEL, placement sur le long terme qu’il vous faut garder au minimum quatre ans. Il est donc plus prudent de penser au PEL dès l’achat de la maison, et de placer même une petite somme, mais régulièrement. De cette façon, au moment d’agrandir la maison, vous avez sous la main l’argent pour régler les travaux nécessaires.

Bénéficier du Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE)

Pour prétendre à ce crédit d’impôt,  les travaux d’agrandissement doivent favoriser l’amélioration énergétique de votre logement. Le montant des travaux éligibles est  plafonné à 8 000 € pour une personne seule et à 16 000 € pour un couple, sachant qu’une majoration de 400 € est prévue pour chaque personne supplémentaire à charge. Aux travaux de surélévation, il faudra associer un bouquet de travaux comme par exemple : l’isolation de la toiture, l’achat d’un appareil de chauffage performant ou à énergie renouvelable, la mise en place d’un bardage visant l’isolation extérieure de la maison, etc. Le CITE permet de recouvrer jusqu’à 30 % du montant des travaux si les conditions suivantes sont remplies :

• il s’agit de la résidence principale du propriétaire ;
• la maison doit être achevée depuis plus de 2 ans.
• le chantier doit être réalisé par un professionnel qualifié RGE (ou un de ses sous-traitants) (La mention RGE reconnaît à un professionnel des compétences pour des travaux de rénovation énergétique donnant droit à des aides de l’état) qui mettra en œuvre des techniques et utilisera des matériaux respectant des critères de performance précis.

De plus, d’autres crédits d’impôt concernent tout particulièrement les agrandissements présentés en kits et destinés à l’autoconstruction. Enfin, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt afférant à l’habitation principale permet de réduire la charge des intérêts d’emprunt d’un prêt consacré à une construction neuve. Il finance notamment l’extension de l’habitation principale lorsque l’immeuble construit constitue avec le logement une seule et même unité d’habitation. Le demandeur doit être propriétaire de l’ensemble.

Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

Mis en place par l’État et pris en charge par les fournisseurs d’énergie ou de carburants et par certaines  grandes surfaces commerciales, les CEE permettent aux particuliers d’obtenir des primes d’économie d’énergie. Les travaux éligibles concernent le remplacement de fenêtres, l’achat d’un système de chauffage performant et écologique, l’installation d’un chauffe-eau solaire, la mise en place d’une isolation de qualité ou encore l’installation d’une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée). Vous trouverez les critères d’obtention de ce dispositif sur le site du Ministère de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie.

En conclusion : avant de rêver à une surface habitable plus importante pour améliorer vos conditions de vie, il est recommandé de prendre tous les renseignements de faisabilité. Ensuite, il faut savoir que ces travaux représentent un budget assez conséquent qu’il est préférable de prévoir. Certes, ce sont dans certains cas des travaux de grande ampleur qui demandent du temps et qui pourront entraîner certains désagréments passagers mais qui pourront aussi améliorer les performances énergétiques et le confort de votre demeure et apporter une plus-value à la revente.

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