Si vous avez décidé de mettre en location un appartement ou une maison pour la première fois, le logement doit être en parfait état. Il faudra donc réaliser des travaux pour qu’il respecte parfaitement les critères de décence. C’est également valable quand vous changez de locataire. Voici toutes les explications pour vous y retrouver !
La notion de décence dans le cadre d’un logement mis en location
La loi impose à tous les propriétaires bailleurs certains critères de décence concernant le logement qu’ils mettent en location. Ils sont relativement simples à comprendre.
On peut résumer cette notion ainsi : le logement doit être en mesure d’assurer la sécurité et la santé du locataire. Il ne faut omettre aucun détail qui pourrait exposer celui-ci à un danger potentiel ou même avoir des conséquences néfastes sur sa santé.
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Parmi les critères évidents, on retrouve une toiture en parfait état, comme toutes les ouvertures : portes et fenêtres. Il concerne également les éventuelles fissures qu’il faudra évaluer et réparer, les fuites ou l’excès d’humidité qui demandent des travaux sérieux et de qualité puisqu’ils représentent des dangers potentiels.
Le locataire doit également bénéficier de l’accès à l’eau potable, avoir un bon chauffage et de l’eau chaude. Les sanitaires doivent être présents au sein de l’habitation.
Il faut également que la lumière naturelle soit présente, le logement doit posséder au moins une fenêtre, ainsi qu’une aération. Encore une fois, si ce n’est pas le cas, il faut réaliser les travaux avant la mise en location du bien.
Les normes électriques doivent-elles être respectées ?
Un appartement ou une maison peut sembler propre et en bon état lors de la visite grâce à des revêtements de sol, des peintures, des équipements récents et en parfait état et pourtant cacher certains problèmes. C’est le cas notamment de l’électricité, qui sans être vétuste ou hors d’âge, ça se voit tout de suite, peut être non conforme aux nouvelles normes.
Il faut savoir que dans ce cas, vous exposez, en tant que propriétaire, votre locataire à des dangers potentiels. Ce dernier sera alors parfaitement en droit de se retourner contre vous en cas de problème. Il peut également initier une procédure pour que les travaux soient réalisés.
Pour cette raison, il est préférable de faire effectuer les travaux d’électricité et d’isolation, avant de mettre votre logement en location. Il faut que l’électricité soit aux normes et celles-ci changent souvent, renseignez-vous !
Bon à savoir : Les appartements ou les maisons en parfait état ou dont les travaux de rénovation ont été effectués depuis peu, sont très recherchés sur le marché de la location. Votre bien sera alors loué très vite et de manière durable.
Il faut également faire très attention aux équipements : l’électroménager, quand vous louez avec une cuisine équipée, le chauffe-eau, le ballon d’eau chaude, la chaudière… Ces derniers doivent être en bon état.
Quel est le budget travaux nécessaire ?
Il faut savoir que le budget que vous devez prévoir est variable selon les travaux qui doivent être effectués. Cependant on peut tout de même donner une fourchette de prix qui tourne généralement autour de 450 à 600 euros du m². Le budget est donc assez important surtout si le logement que vous possédez présente une grande superficie.
Le plus simple est de pratiquer de la manière suivante : retenez entre 5 et 10 % sur le loyer, cela finira par constituer une épargne que vous pourrez utiliser pour réaliser les travaux nécessaires avant de remettre votre bien en location.
Il faut également prendre en compte la durée des travaux. Si vous réalisez de gros travaux qui s’étalent sur des semaines ou même des mois, ce sera autant de temps durant lequel vous ne percevrez pas de loyer.
Il faut en tenir compte lors de l’estimation du coût des travaux.
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N’hésitez à mettre des matériaux ou des équipements de qualité, vous n’aurez ainsi pas besoin de les changer sans cesse.
Avant de relouer : réalisez les travaux nécessaires
Dans le cadre de la relocation à la suite du départ de votre précédent locataire, il faut veiller à ce que tous les équipements et le logement d’une façon générale soient remis en état. En effet, il a vieilli et c’est normal, il faut alors envisager les travaux nécessaires.
Bien entendu la vétusté ne comprend pas les dégradations dues au locataire. Ce sont par exemple les traces de jaunissement sur le mur à l’endroit où se trouvait les meubles ou une moquette qui a changé de couleur, et dans ces cas, la remise à état est à charge du propriétaire.
Le propriétaire est tenu de remettre les murs et la chaudière en état et de changer la moquette. Il faut le faire avant l’arrivée du prochain locataire.
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À savoir :
Il faut fournir des diagnostics obligatoires au locataire, ce qui lui permet de savoir dans quel état sont les installations et les équipements et si ces derniers sont aux normes actuellement en vigueur.
Quels sont les travaux que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers ?
Ces travaux de remise en état représentent un budget qui est conséquent. Sachez cependant que les travaux effectués entre deux locations sont déductibles des revenus fonciers. Cela peut permettre de créer un déficit foncier qui peut être reporté sur 10 ans.
Plus votre taux d’imposition marginal est important, plus l’impact de la déduction des travaux est intéressant. Il faut savoir que seuls certains types de travaux sont concernés par cette remise. Ce sont notamment les travaux permettant d’améliorer ou de maintenir la qualité du logement tel que le changement de chaudière, le déplacement d’une cloison, la rénovation de la cuisine ou de la salle de bain… Ils ne concernent pas en revanche les travaux d’agrandissement comme une véranda, une terrasse couverte, l’aménagement des combles perdus… Mais il est tout de même possible de déduire les intérêts de l’emprunt si vous en avez contracté un, sans plafonnement de montant.
Bon à savoir :
En cours de bail, le propriétaire doit bien entendu prendre en charge les travaux importants.
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