C’est quoi la surface habitable ? Définition et explication

Surface Habitable
Par surface habitable, on entend la superficie totale qui est disponible pour un logement. Dans le cadre de la mise en location, connaitre la surface habitable exacte est nécessaire. Elle est parfois appelée Loi Boutin, et elle est souvent confondue avec la superficie Loi Carrez qui s’applique en copropriété. C’est aussi la base fiscale de plusieurs taxes. Nous vous expliquons ce qu’il faut savoir en tant que propriétaire.

Définition de la surface habitable

La surface habitable est une notion très précise qui est définie par le Code de la construction et de l’habitation. Elle désigne la superficie totale d’un logement qui peut être dédiée à l’aménagement et qui peut être habitable. Elle concerne aussi bien les maisons que les appartements.

L’article R. 111-2 du Code de construction et de l’habitation définit la surface habitable de cette manière : "La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres."

Il s’agit en fait de la surface qui peut être disponible pour l’habitation. Elle correspond à la totalité de toutes les pièces qui composent un logement à l’exclusion des dépendances et du moyen et gros œuvre.

La surface habitable et la superficie loi Carrez

De nombreuses personnes confondent : superficie Loi Carrez et surface habitable. Elles sont pourtant très différentes et ne se calculent pas de la même manière. Il faut avoir les deux superficies si le logement est soumis aux deux.

La différence est facilement explicable : la surface habitable se mesure au plancher, en excluant toutes les parties des pièces qui mesurent moins de 1.80 mètre de hauteur. Ces mesures ne prennent pas en compte les parties que vous ne pouvez pas aménager comme les escaliers, les murs et embrasures de portes. Elle ne prend pas non plus en compte les dépendances : cave, grenier, sous-sol, réserve, remise, terrasse, balcon, etc.

Surface Habitable Shema

La Loi Carrez s’applique uniquement aux logements en copropriété, elle est appelée parfois surface privative. Elle est plus extensive et elle a un usage différent. Sur un acte de vente, il est fait mention de la loi Carrez alors que sur un bail, c’est la surface habitable qui figure.

Surface habitable ou volume habitable

Ces deux notions sont complètement différentes et il ne fait pas les confondre. Elles sont cependant interconnectées. Le volume habitable est déterminé par la surface habitable multipliée par la hauteur des pièces. Il est exprimé en m3 et non en m².

Il faut aussi distinguer la surface de plancher et la surface habitable. Si les deux notions sont également très proches, elles ne se calculent pas de la même manière. La surface de plancher comprend les murs  intérieurs et la véranda contrairement à la surface habitable.

De plus, ce sont deux normes qui ne sont pas utilisées pour les mêmes raisons et qui sont destinées à des utilisations différentes. La surface de plancher est mesurée dans le cadre de la construction d’un logement neuf ou quand il s’agit de travaux d’agrandissement ou d’amélioration.  La surface obtenue peut alors être utilisée pour demander le permis de construire. Depuis 2012, la surface de plancher remplace la SHON, surface hors œuvre nette, et la SHOB, surface hors œuvre brute.

Comment pouvez-vous calculer la surface habitable ?

Vous disposez de deux solutions : soit vous réalisez la mesure vous-même, soit vous la confiez à u professionnel de la mesure de surface habitable. Les erreurs sont possibles si vous le faites par vous-même en effet, c’est assez technique puisqu’il existe des zones à exclure. Il faut savoir que la mesure vous engage à partir du moment où la marge d’erreur dépasse 5% ou un  vingtième de la superficie totale. La partie qui a été lésée peut alors faire une réclamation. Vous devrez alors faire une ristourne sur le loyer ou verser une indemnité.

Si vous faites appel à un spécialiste pour faire établir la surface habitable, choisissez un diagnostiqueur certifié, le plus souvent il s’agit d’un expert-géomètre. L’attestation qu’il vous délivrera engage sa responsabilité civile. Vous êtes donc couvert si jamais il y avait un litige. Il vous en coûtera entre 50 et 100 euros, selon la superficie et le lieu.

Vous pouvez aussi bien entendu faire appel à un mandat : agence immobilière, notaire, mandataire immobilier… C’est alors ce dernier qui fera appel au professionnel pour mesurer la surface habitable.

Sachez que la durée de vie d’un diagnostic de surface habitable est illimitée, à moins que des travaux ne viennent l’altérer.

À quoi sert-elle ?

Il peut être nécessaire de présenter la surface habitable de son logement à diverses occasions. Dans le cadre d’un contrat de location, elle doit figurer clairement et très précisément. En particulier pour les biens loués vides en tant que résidence principale. Ce qui exclut, les résidences secondaires ou saisonnières et les biens loués meublés.

Il faut que cette mesure apparaisse sur le bail, dans le cas contraire, celui-ci pourrait être déclaré invalide. Depuis 2017  elle doit figurer sur les annonces de location en ligne, en agence ou sur support papier. C’est une obligation à laquelle il est impossible de déroger.

En revanche, cette disposition ne concerne pas l’acte de vente, le propriétaire n’étant pas soumis à cette obligation. Il est toutefois possible de la notifier, mais si vous avez fait une erreur, il peut vous être demandé une indemnité.

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