Si louer un logement de petite taille est autorisé, sachez cependant que tout n’est pas permis pour autant ! Il doit être considéré comme décent. Vous pouvez en revanche vendre le logement, et ce, quelle que soit sa surface habitable. Les pouvoirs publics ont été tenus d’intervenir et de donner la définition précise d’un logement décent, face à la recrudescence des abus et des marchands de sommeil. Il faut donc respecter strictement ce que dit la loi !
Quelle est la surface minimum exigée ?
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur les normes de décence fixe notamment la surface minimale exigée dans le cadre de la location.
Il faut que le logement présente une pièce principale d’une superficie de 9 m² au minimum, avec une hauteur sous plafond de 2.20 mètres ou un volume habitable de 20 m3.
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Ce qui signifie qu’une chambre ou une studette qui mesure moins de 9 m², mais qui offre un volume de 20 m3 est considérée comme décente.
Quand on parle de surface dans le décret, il s’agit bien de la surface habitable telle qu’elle est définie dans le Code de la construction et de l’habitat et son article R111-2. Alors qu’est-ce que c’est précisément ?
C’est la surface au sol disponible, c’est-à-dire à l’exclusion des embrasures de portes et de fenêtres, de la cage d’escalier et des cloisons. Les caves, les vérandas, et toutes les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80 mètre ne rentrent pas dans la surface habitable. C’est le cas dans les logements sous combles par exemple.
En revanche, il suffit qu’une seule des pièces du logement remplisse ces conditions pour que l’appartement soit considéré comme décent et puisse être proposé à la location.
Attention : il s’agit là du cadre général. Mais celui-ci peut changer selon les régions et les secteurs. Outre ce critère de surface et de volume, par décence d’un logement on entend également que celui-ci réponde aux exigences établies par le règlement sanitaire départemental. Or dans la plupart de ces règlements, figure la notion de pièce principale d’au moins 9 m².
Pour trouver ces obligations à partir d’Internet, tapez « règlement sanitaire départemental et le nom du département ».
À savoir : en cas de non-respect de ces conditions, définies d’une part par le décret et d’autre part par la réglementation sanitaire départementale, le contrat de location que vous avez signé peut être remis en cause.
Qu’est-ce qu’un logement décent ?
Le contrat de location que vous proposez, en tant que résidence principale du locataire, devra répondre aux exigences du décret de 2002 et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, portant sur la location de la résidence principale. Ce décret n’entre pas en vigueur dans le cadre d’un local commercial ou de la vente.
Outre la superficie habitable, ce décret définit également certaines normes comme l’installation électrique et l’étanchéité du logement.
Sachez également que ce n’est pas parce que l’appartement est joli et bien agencé que cela compensera les m² manquants.
Le calcul de la surface et du volume
Il faut savoir que la surface dont on parle est celle qui est appelée loi Boutin et qui est définie par l’article R111-2 du Code de construction et de l’habitat.
Comme nous l’avons déjà évoqué précédemment, c’est la surface au sol de laquelle vous enlevez tous les éléments comme les marches d’escalier, les murs de séparation, les gaines, la cage d’escalier, les embrasures des ouvertures. Vous ne pourrez pas compter non plus les séchoirs extérieurs, le sous-sol, le balcon, la loggia, le garage, la véranda, la terrasse, la remise, la cave, les combles non aménagés, les volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées quand il s’agit d’habitation collective et 80 % dans le cadre d’une habitation individuelle. Sont exclus également : toutes les parties de locaux inférieures à 1.80 mètre, les locaux communs et autres dépendances.
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Si vous avez voulu gagner de la place en installant une mezzanine non démontable, il est important de savoir que la superficie se trouvant en dessous ne peut rentrer dans la surface globale du logement que si elle présente une hauteur sous mezzanine d’au moins 1.80 mètre. C’est la même chose pour la hauteur sur la mezzanine.
Il faut également savoir, et c’est très important, que les 9 m² concernent la pièce principale. Par exemple, si la chambre que vous louez mesure 12 m², mais que vous décidez d’ajouter une douche et des toilettes séparées et que le tout représente 4 m², vous ne respectez plus cette norme puisque la pièce principale ne mesure plus que 8 m². Et ce n’est pas la présence de la salle d’eau et des toilettes qui compensera le manque de surface.
Le volume : une alternative au 9 m² ?
Le décret admet la notion de volume qui doit être au moins de 20 m3. Celui-ci est calculé en multipliant la surface par la hauteur sous-plafond quand celle-ci est supérieure à 1.80 mètre. Par exemple dans une pièce de 8 m² avec une hauteur de 3 mètres, le volume est de 24 m3. Cependant la réglementation départementale sanitaire n’évoque généralement pas le volume, mais seulement la superficie. De ce fait, louer une surface de moins de 9 m² avec un volume de plus de 20 m3, peut être risqué.
Cette règle concerne les logements meublés ou vides.
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Les sanctions possibles en cas de non-respect des 9 m²
Le propriétaire doit faire figurer le nombre de m² dans le contrat de location. Si tel n‘était pas le cas, le locataire peut, dans un délai d’un mois, demander que figure cette information dans le bail. Si le propriétaire ne répond pas dans le mois qui suit la demande ou s’il refuse de le faire, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la date de mise en demeure pour saisir la juridiction compétente.
Il peut également demander une baisse ou une suspension du loyer. Le locataire ne peut pas prétendre à l’allocation logement, versée seulement pour un logement décent.
Les limites du décret
Le décret ne s’applique pas quand il s’agit de location saisonnière ou d’une location à titre de logement secondaire. Il faut alors juste remplir les conditions fixées par le règlement sanitaire de la commune où il est situé. Par exemple, à Paris, le règlement impose une superficie de 7 m² au moins pour une personne seule. Le propriétaire est également tenu de demander à la mairie une dérogation pour proposer son appartement en location saisonnière. Dérogation très difficile à obtenir.
Logement de petite superficie et loyer encadré
Si le petit logement se trouve en zone tendue, qui concerne 1 149 communes urbaines de métropole, le loyer est encadré dans le cadre de la relocation. Cela signifie qu’il n’est pas possible d’augmenter le loyer entre deux locataires sauf à de très rares exceptions.
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