La première démarche quand un acquéreur repère le bien de ses rêves consiste à effectuer une offre d’achat. Celle-ci est alors soumise au vendeur qui l’accepte ou la refuse : dans le cas où il a de meilleurs dossiers ou si l’offre n’est pas au prix. Sont indiqués sur ce document, le nom des acheteurs intéressés, du ou des vendeurs, le prix qui est proposé et les diverses conditions comme la validité de l’offre, les modalités de réponse du vendeur… Il faut savoir toutefois que l’acheteur peut revenir sur son offre et l’annuler, voici dans quelles conditions il est en droit de le faire !
L’offre d’achat immobilier : qu’est-ce que c’est exactement ?
L’offre d’achat est un document qui permet au futur acquéreur de réserver un bien dans les conditions qu’il détermine. Il est possible que cette proposition d’achat soit annulée après la signature du compromis si le vendeur ne respecte pas les modalités de l’offre ou qu’il la refuse.
La loi impose que l’offre d’achat contienne un prix ainsi qu’un délai d’une ou deux semaines pour laisser le temps au propriétaire de se décider. Dans ce délai le vendeur dispose de plusieurs choix :
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- Soit, il accepte l’offre au prix proposé par le futur acheteur ;
- Soit, il décide de la refuser parce que le prix ne lui convient pas ;
- Soit, il transmet une contre-proposition à l’acquéreur éventuel, et dans ce cas, c’est lui qui fixe ses conditions.
Si le vendeur accepte l’offre de l’acheteur, la vente est alors engagée. Cette offre d’achat est un engagement de votre part auprès du vendeur. C’est-à-dire que vous vous engagez à acheter le bien immobilier au prix proposé. Vous ne pouvez pas en théorie revenir en arrière.
Une fois que l’offre d’achat est acceptée, les étapes sont les suivantes :
À la suite de l’acceptation, c’est la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente. La signature se déroule soit chez votre notaire ou celui qui vous est conseillé, soit à l’agence immobilière. À ce moment-là, le futur propriétaire verse alors un dépôt de garantie et ce contrat contient des mentions obligatoires :
- Dans le cas de la promesse de vente: le vendeur s’engage à vendre le bien, mais l’acheteur a la possibilité de revenir sur sa décision ;
- Dans le cas d’un compromis de vente: acheteur et vendeur sont engagés dans la conclusion de vente.
Comment est rédigée l’offre d’achat immobilier ?
L’offre d’achat est un document qui engage l’acheteur et le vendeur et qui de ce fait, ne doit rien omettre. Elle contient un certain nombre d’informations et de clauses suspensives. Il ne faut surtout pas les oublier.
Il est notamment important que figurent :
- Le délai de rétractation;
- Le moyen de financement: prêt ou argent disponible ;
- Et le fait qu’en cas de refus dans les délais indiqués, l’offre d’achat est alors annulée de plein droit.
Les clauses suspensives :
Elles sont primordiales puisque ce sont elles qui permettent d’annuler la vente, si jamais l’acquéreur devait faire face à un imprévu. Comme l’offre d’achat est un acte qui suppose un engagement, il faut faire attention à tous les détails comme le prêt immobilier, le prix de vente, le montant des travaux et l’état du bien. Cela peut en effet influer sur la nature des clauses suspensives.
L’acquéreur peut annuler l’offre d’achat d’une autre manière. Il attend la signature du compromis de vente et profite alors du délai de rétractation. Il faut savoir cependant que le vendeur à ce stade ne peut plus revenir sur sa décision.
L’offre d’achat n’a de valeur que si elle est formulée par écrit
Pour annuler une offre d’achat, il faut tout d’abord qu’elle ait été réalisée dans les règles. Elle ne peut avoir de valeur juridique que si elle est réalisée par écrit. Dans l’absolu, elle devrait être envoyée en recommandé avec accusé de réception, mais le plus souvent, elle est directement transmise au vendeur par l’agent immobilier qui présente le bien.
Il faut savoir qu’une offre faite oralement n’a aucune valeur sur le plan juridique. Cela signifie que même si le vendeur l’accepte, les parties ne sont pas engagées. L’annulation n’est alors pas matérialisée.
Quelles sont les différences entre l‘offre d’achat et le compromis de vente ?
Il est important de cerner les caractéristiques de la rétractation et notamment que l’annulation de la vente peut avoir lieu durant le délai de rétractation qui suit la signature du compromis de vente. C’est pour cette raison qu’il faut distinguer précisément ces deux actes.
L’offre d’achat est le document par le biais duquel un futur acheteur propose d’acheter le bien au prix qu’il fixe lui-même ou au prix proposé par le vendeur. Il faut savoir qu’à cette étape tant qu’elle n’est pas signée par le vendeur, l’offre d’achat n’engage que l’acquéreur.
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Si l’offre d’achat est acceptée, il faut alors signer le compromis de vente et celui-ci engage alors les deux parties. C’est pour cette raison que l’acheteur verse entre 5 et 10 % du prix de vente, c’est ce qui est appelé la séquestre. À partir de ce moment, le délai de rétractation profite à l’acheteur.
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Les modalités d’annulation de l’offre d’achat par l’acquéreur
Si vous avez signé une offre d’achat, mais que vous souhaitez revenir sur cette proposition parce que vous avez finalement craqué sur un autre bien ou parce que vous avez découvert des points rédhibitoires, cela est possible si une condition d’annulation est précisée dans le document. Dans ce cas, c’est très facile.
Si en revanche, c’est un engagement ferme, il faut le faire pendant la période de 14 jours qui correspond au délai légal de rétractation. Par la suite, cela devient impossible. Si malgré tout il choisit d’annuler, il est tenu de verser le dépôt de garantie au vendeur.
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Les modalités d’annulation de l’offre d’achat par le vendeur
Le vendeur ne peut pas se rétracter à partir du moment où il a signé l’offre d’achat. Il ne peut donc plus revenir en arrière et si jamais c’était le cas, il s’exposerait à des poursuites judiciaires. Cependant certains cas peuvent contredire cette information. C’est le cas par exemple si l’offre d’achat ne précise pas les conditions de vente.
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