Vous avez trouvé l’appartement ou la maison qui vous correspond parfaitement. Vous n’avez plus qu’une hâte l’acquérir et vous y installer. Vous avez donc fait une offre d’achat au prix demandé par le vendeur. Êtes-vous certain alors d’obtenir ce bien ? En théorie, la réponse est oui, mais dans la pratique, c’est plus complexe et c’est différent selon les situations. Faisons le point !
Tout acheteur potentiel qui soumet une offre d’achat au vendeur espère une réponse positive de sa part, et plus encore quand il fait une offre au prix demandé. Il faut pourtant savoir que le vendeur peut parfaitement refuser une offre, cependant les conditions varient selon que ce soit une vente avec un intermédiaire ou entre particuliers.
L’offre d’achat : à quoi sert-elle ?
Quand vous recherchez un bien à acheter, vous le savez bien, cette démarche est semée d’embuches. Il est parfois difficile de trouver son bonheur, et cela est plus vrai encore quand le marché est tendu. Les biens de qualité, vendus au juste prix, ne restent jamais longtemps en vente.
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En tant qu’acquéreur potentiel, il n’est pas rare que l’appartement ou la maison que vous convoitiez soit déjà vendu au moment où vous faites l’offre. En étant indécis ou en souhaitant réfléchir un peu, vous prenez le risque que d’autres acheteurs plus réactifs aient eu la préférence du vendeur.
En faisant une offre d’achat, vous commencez à poser des jalons et vous faites comprendre votre intérêt pour son bien au propriétaire. Si l’offre est en dessous du prix demandé, un dialogue peut s’instaurer. Si l’offre d’achat est au prix proposé, en théorie vous réservez le bien.
À savoir : une offre d’achat se fait tout de suite, dès que vous avez un coup de cœur, ensuite arrive l’étape de la promesse de vente ou du compromis de vente qui est plus formelle.
L’offre d’achat dans une vente entre particuliers
Dans le cadre de la vente entre particuliers, le processus se présente de trois manières :
- Vous faites une offre d’achat au prix et vous êtes le seul acheteur, dans ce cas, vous avez tiré le gros lot et êtes certain d’obtenir le bien convoité. Ce type de vente est appelé vente parfaite;
- Vous faites une offre d’achat au prix, mais le vendeur en a déjà reçu une autre ou plusieurs, dans ce cas, il va devoir faire un choix. C’est généralement la solidité financière de la situation des acheteurs qui rentre en ligne de compte. Il choisit alors le dossier qui parvient à le convaincre au mieux.
Bon à savoir : n’hésitez pas à compléter votre offre d’achat avec des documents qui apportent la preuve de votre solidité. Si vous n’empruntez pas pour faire cet achat, à la suite de la revente de votre bien, notez-le et enlevez les clauses suspensives. Faites réaliser des demandes de devis pour des travaux éventuels, ajoutez une attestation, destinée à rassurer le vendeur sur votre capacité d’emprunt…
- Si vous faites une offre au prix, mais que le vendeur reçoit une offre à un prix plus élevé, il doit accepter la première offre. Dans le cas contraire, il s’expose à différents cas de figure : l’annulation de la vente avec l’offre plus élevée ou le paiement de dommages et intérêts.
Une offre au prix de l’annonce ne peut pas être refusée par le propriétaire si vous n’avez pas fait appel à un négociateur immobilier. Elle a valeur d’acceptation, et ceci, même si le dossier de l’acheteur n’est pas le meilleur. Légalement une offre au prix ferme engage automatiquement le vendeur qui ne peut revenir dessus.
L’offre d’achat doit cependant être réalisée par écrit et signée.
Tant que le vendeur ne l’a pas signé et qu’il ne l’a pas accepté, elle ne suppose aucune obligation.
L’offre d’achat dans une transaction avec intermédiaire
Si vous vendez en passant par un agent immobilier ou un autre intermédiaire. Posez-vous des questions sur les caractéristiques du mandat que vous avez signé.
S’il s’agit d’un mandat de représentation : c’est l’intermédiaire qui est alors responsable du bien et peut alors engager le vendeur sur une vente. Les conditions juridiques sont alors les mêmes que dans le cadre d’une vente entre particuliers.
S’il s’agit d’un mandat d’entremise : l’intermédiaire se contente alors de chercher d’éventuels acheteurs, mais il n’a aucune emprise sur la vente et ses modalités, c’est-à-dire qu’il ne peut pas parler à la place du propriétaire du bien. De ce fait, en tant que propriétaire, il est possible de choisir avec quel acheteur vous souhaitez conclure la vente. L’offre d’achat n’est de ce fait plus apparentée à un contrat de vente. Le vendeur reste libre de son choix et peut refuser la première offre d’achat qui lui a été transmise.
Il faut également savoir certaines choses :
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Un agent immobilier doit en principe transmettre toutes les offres d’achat qui lui sont faites au vendeur. Ce n‘est en aucun cas lui qui peut décider du bien-fondé de l’offre. Il existe tout de même une exception, c’est quand le vendeur a décidé d’un montant en dessous duquel il refuse de vendre. C’est l’article 1993 du Code civil et le code de déontologie des professions immobilières qui déterminent ces conditions.
Il n’en reste pas moins que ce dernier a un rôle de conseil auprès du vendeur. Si le futur acheteur fait une offre basse par rapport au prix du marché, elle sera assurément refusée par le vendeur. Il faut donc bien se renseigner avant de décider du prix.
En signant un mandat avec un agent immobilier par exemple, vous vous octroyez plus de liberté. Il faut cependant lui demander de vous transmettre toutes les offres en même temps. Une fois que vous les avez entre les mains, vous avez la possibilité de choisir l’acquéreur qui vous semble avoir le meilleur dossier et être le plus fiable. Il est possible de refuser des offres d’achat au prix si celles-ci ne correspondent pas parfaitement à vos attentes. Il se peut cependant que si vous refusez toutes les offres proposées, votre mandataire vous demande des pénalités. Ces dernières sont justifiées par le fait qu’il a rempli la mission qui lui incombait.
Les modalités de refus de l’offre d’achat
Quand un vendeur refuse une offre d’achat au prix, il doit suivre une procédure spécifique.
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Il dispose de quatre solutions :
- Il peut ne pas donner suite dans le délai imparti qui est généralement de 15 jours
- Il envoie au futur acquéreur un courrier en recommandé avec accusé de réception pour l’informer de son refus.
- Il peut également décliner l’offre par l’envoi d’un mail.
- Il peut demander à l’agent immobilier de faire cette rupture à sa place.
Dans la lettre, devront figurer au moins : les noms et prénoms de l’acheteur ou des acheteurs et l’adresse du bien et sa nature.
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Suite à la publication d’une annonce sur Leboncoin, j’ai contacté un vendeur particulier et organisé une visite avec celui-ci.
Durant la visite, je lui présente une offre au prix (75K comme présenté dans l’annonce), celui-ci me répond que puisque c’est au prix, nous fessons affaire sans problèmes et qu’il retire l’annonce et annule les visites suivantes.
Le soir même, je lui envoie un email avec l’offre d’achat au prix, précisé de l’adresse du bien, le prix, ma résidence etc..
Le lendemain de cette visite, c’est avec étonnement que je reçois un texto m’indiquant qu’il avait reçu deux offres supérieurs à 75k€ et qu’il m’invitait à reconsidérer mon offre (il voulait faire monter les enchères).
je suis sans nul doute le premier offrant, mon offre était au prix, affichée, je détiens la capture de la publication Leboncoin, le mail envoyé contenant l’offre d’achat ainsi que les SMS m’invitant à jouer aux enchères.
Ma question est la suivante: puis-je obliger légalement cette personne à me vendre son appartement ?
Merci par avance,
Sylvain
OUi vous pouvez si vous toutes les informations. Mais 1 il va falloir le forcer a vendre et 2 avoir un accompagnant type notaire ou avocat … avez vous vraiment envie d’en arriver là ?