Comment annuler un bail qui vient d’être signé ?

Bail Annulation
Vous êtes locataire ou propriétaire et vous venez de signer un bail… Mais problème ! Vous regrettez déjà votre décision. Pouvez-vous revenir sur celle-ci ? Comment cela fonctionne-t-il ? Autant de questions auxquelles nous allons vous répondre !

Une fois que le bail est signé, la loi ne prévoit en théorie aucune clause ou délai de rétractation pour les deux parties. La signature du document engage les deux protagonistes de manière formelle et irrémédiable. Cependant, rassurez-vous ! Il existe une possibilité de résilier le bail ou de l’annuler.

Comment résilier un bail si vous êtes locataire ?

Le seul moyen, dont vous disposez pour annuler votre bail, si vous êtes locataire, est de donner congé. Il faut alors respecter les contraintes de remise du congé :

Celui-ci doit être envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est également possible de le remettre en main propre à votre propriétaire.

Doivent figurer le motif et la date du congé.

Dans ce cas, le locataire est tenu de respecter un préavis. La durée de ce dernier dépend de la situation du bien :

  • En zone tendue, il sera d’un mois ;
  • Dans les autres zones, il est généralement fixé à trois mois. Il peut cependant y avoir des exceptions qui le ramènent à un mois. Elles sont relativement limitées :
    • Raisons de santé vous forçant à changer de lieu d’habitation ;
    • Perception de l’allocation adulte handicapé ou du RSA par le locataire ;
    • Obtention de son premier emploi ;
    • Perte d’emploi ;
  • Si la perte d’emploi et le nouvel emploi interviennent au cours du même bail ;
  • Attribution d’un logement social ;
  • Logement meublé ;
  • Mutation professionnelle.

Il est également nécessaire de respecter le préavis qui est déterminé dans le contrat de location et qui a été signé par les deux parties.

Comment résilier un bail si vous êtes propriétaire ?

Le propriétaire bailleur a la possibilité de résilier un bail de location, mais seulement en donnant congé au locataire pour l’un des motifs suivants (si ce congé est en dehors de la date de fin de bail) :

  • Le congé de reprise ou d’habitation: le propriétaire souhaite reprendre son habitation pour y vivre ou même pour y loger un proche à titre de résidence principale uniquement.
  • Le congé pour vendre : si finalement le bailleur a décidé de vendre son bien, il faut qu’il indique le motif, mais également les conditions de la vente et le prix, dans le courrier envoyé au locataire. Dans ce cas le congé s’apparente à une offre de vente et le locataire bénéficie d’un droit de préemption.
  • Le motif légitime et sérieux : le bailleur ne renouvèle pas le bail si le locataire ne respecte pas les obligations qu’il doit en principe honorer. Généralement il s’agit de troubles de voisinage ou d’impayés à répétition.

Quel que soit le motif de la résiliation, le préavis est de 6 mois, pour les locations vides et de 3 mois, dans le cadre de la location meublée. Le congé doit être remis en main propre contre signature, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier.

Bon à savoir : si votre locataire a plus de 65 ans, vous ne pouvez plus invoquer ce type de raisons pour résilier ou ne pas renouveler le bail, plus encore, si ses revenus sont faibles.

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L’annulation du bail après signature : comment faire ?

Il est, dans certains cas, possible d’annuler le bail après signature, mais il faut alors passer par la voie judiciaire. En effet, seul un juge peut annuler le bail et demander le remboursement des loyers et des frais d’agence versés.

Pour demander une annulation du bail, il faut avoir des motifs sérieux qui peuvent être :

  • Des vices cachés ont été découverts dans le bien mis en location.
  • De fausses déclarations figurent dans le bail.
  • Le signataire du bail n’avait pas les compétences requises pour le faire.
  • Une clause interdite a été introduite dans le contrat de location.

Annulation du bail pour vice caché

Il faut, pour que la procédure soit valable, trois conditions cumulatives :

  • Le vice caché doit rendre le bien impropre à l’usage d’habitation ;
  • Le vice caché ne doit pas être détectable au moment de la visite et de la signature du bail ;
  • Le vice devait déjà être présent quand le bail a été conclu.

En pratique, cela peut prendre diverses formes comme le mauvais état des canalisations, la présence de nuisibles en grand nombre ou l’impossibilité à utiliser une cheminée. Ces éléments peuvent pousser le juge à conclure qu’il y a bien un vice caché et il annule alors le bail.

Annulation pour fausses déclarations

Si le locataire ou le propriétaire a fait de fausses déclarations, le juge peut annuler le contrat de location. C’est le cas par exemple de faux revenus du côté du locataire. Si l’agence signataire ne possède pas de mandat signé du propriétaire au moment de la conclusion du bail, il peut également prononcer l’annulation. Il faut savoir en revanche que si le propriétaire invoque lui-même la fausse déclaration comme motif d’annulation, le locataire peut le poursuivre. C’est au juge de le faire.

Annulation pour incompétence

Il arrive que la personne qui signe ne soit pas en mesure de le faire.

Une personne mineure non émancipée ne peut pas signer un bail, ce dernier sera alors annulé. C’est la même chose si un adulte sous tutelle le fait sans l’accord du juge des tutelles.

La clause interdite

Les clauses qui ne doivent pas figurer dans un bail sont clairement énoncées à l’article de la loi du 6  juillet 1989. Si de telles clauses figurent dans le bail, il pourra être annulé par le juge.

Voici quelques exemples parmi les 20 clauses existantes :

  • L’obligation pour le locataire de régler son loyer par prélèvement automatique ;
  • La souscription obligatoire à un contrat d’équipement en plus du loyer ;
  • L’interdiction d’une activité religieuse, politique ou syndicale ;
  • L’obligation de souscrire à une assurance précise demandée par le propriétaire.

En conclusion : une fois le contrat de location signé, il est difficile de revenir dessus tout de suite. Réfléchissez bien avant de vous engager, que vous soyez locataire ou propriétaire.

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