Son estimation est indispensable pour fixer le montant du loyer d’une habitation en location. De plus, elle permet d’évaluer la rentabilité de votre projet immobilier. Cette valeur est aussi un indice utilisé par l’administration fiscale pour le calcul de la taxe foncière. Cela vous paraît compliqué ? Voici quelques informations à connaître pour estimer la valeur locative d’un logement.
La valeur locative cadastrale est déterminée par les services des impôts
Deux cas de figure peuvent se présenter :
● Vous faites construire un nouveau logement pour le louer, par exemple, en bénéficiant du dispositif de la loi Pinel.
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● Vous mettez en location un logement ancien.
Dans les deux cas, vous devez connaître la valeur locative du bien.
Attention, si vous faites construire un logement neuf, vous devez déclarer dès l’achèvement des travaux la surface de l’habitation. Cette déclaration est une obligation en tant que propriétaire. Pourquoi ? Tout simplement pour le paiement des impôts fonciers.
Désolé de vous parler d’un sujet qui fâche, mais qui dit investissement immobilier dit impôt ! Pour vous redonner le sourire, voici une information intéressante. Si vous construisez en respectant les critères de la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts.
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Revenons au sujet. Une fois, la déclaration transmise, elle va permettre aux services fiscaux d’effectuer le calcul de la valeur locative cadastrale.
Comment procède l’administration fiscale ? Elle applique un tarif au mètre carré calculé en fonction de la surface et de la localisation du bien. Ce calcul tient compte de la surface habitable, mais aussi des surfaces secondaires comme une cave ou une terrasse.
Pour déterminer une valeur locative moyenne à l’année, sont appliqués :
● Des coefficients qui sont fixés en fonction de la catégorie du logement ;
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● Les éléments de confort de ce bien.
Il existe 8 catégories de logement et de nombreux critères pour définir son degré de confort. Ce dernier est dépendant des équipements comme la présence d’un ascenseur, du type de chauffage utilisé ou de l’état des installations d’électricité. L’environnement du bien est aussi pris en compte : localisation précise, proximité de commodités, exposition, présence de vis-à-vis, etc.
Si vous souhaitez mettre en location un logement ancien, l’administration fiscale possède déjà une fiche d’évaluation du bien. Vous pouvez en demander une copie et, éventuellement, contester certains éléments qui vous semblent inexacts. La valeur locative est une donnée qui évolue au fil du temps soit parce que l’environnement a changé, soit parce que des travaux ont été réalisés.
Par exemple, le quartier où se trouve l’habitation a pu être délaissé par les commerçants de proximité depuis que la fiche a été établie. Dans ce cas, vos taxes pourraient baisser.
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Savez-vous que la valeur locative cadastrale du logement a été établie sur les conditions du marché locatif de 1970 ? On remonte pas mal d’années en arrière ! Alors, plutôt que de faire un voyage spatio-temporel, faites une réclamation !
La valeur locative permet de savoir si un projet est rentable
Vous avez totalement craqué sur un immeuble et vous souhaitez rénover plusieurs appartements ? Avant de faire une offre d’achat, vérifiez si votre projet locatif est rentable. Pour cela, il faut calculer la valeur locative moyenne. Nous avons vu que la fiche détenue par l’administration fiscale n’est pas toujours de première fraîcheur. Et elle ne prend, bien sûr, pas en compte les travaux que vous voulez réaliser.
Pour savoir si vous devez investir dans ce projet immobilier, calculez combien chaque logement loué va vous rapporter sur un an. Comme vous vous en doutez, on ne calcule pas ça à la légère. Vous n’allez pas fixer le montant des loyers selon vos envies ! Il y a des règles dans l’immobilier.
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D’ailleurs, vous devrez signaler au fisc tous les travaux qui modifient certaines données. Une isolation par l’intérieur réduit la surface habitable du bien et modifie sa valeur à la baisse. D’un autre côté, une meilleure isolation va valoriser le DPE et jouer aussi sur le prix du loyer. Tout cela est complexe. Nous vous conseillons de passer par cette agence pour estimer la valeur locative de votre projet avant de vous lancer !