Si vous devez faire face à des travaux dans une maison ou un immeuble en limite de propriété des voisins et que vous n’avez pas la place pour poser une échelle ou un échafaudage, nécessaire à ces travaux, il faut passer par leur propriété. C’est ce que l’on appelle la servitude de tour d’échelle. Comment cela fonctionne et quels sont les travaux concernés, ce sont les questions auxquelles nous allons répondre !
La servitude de tour d’échelle en quelques mots
La servitude de tour d’échelle offre la possibilité de passer par la propriété voisine le temps des travaux pour installer un échafaudage ou une échelle nécessaire aux travaux que vous devez réaliser. Cela suppose que vous n’ayez pas la place nécessaire pour le faire depuis votre propriété. C’est le cas notamment si l’immeuble ou la maison est construit en limite séparative et qu’il est impossible d’atteindre les zones qui doivent subir des travaux depuis chez vous. Il faut alors obtenir l’autorisation d’occuper temporairement le jardin ou la cour de son voisin.
Aucun texte de loi n’autorise et ne caractérise cette servitude. Elle est donc incluse implicitement dans les relations de bon voisinage. Il faut donc obtenir l’autorisation de votre voisin et il faut également que vous ne disposiez d’aucune autre solution avant de recourir à cette possibilité. Vous n’êtes en droit de l‘imposer que durant un temps très limité de manière à ne pas gêner votre voisin.
La jurisprudence a en effet décidé de délimiter les contours de ce droit en précisant les conditions dans lesquelles vous pouvez l’exiger effectivement. Cela ne concerne pas les murs mitoyens, dont la propriété est partagée entre chaque propriétaire et que chacun d’eux doit entretenir.
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Quels sont les biens concernés par la servitude de tour d’échelle ?
Il est possible de demander à son voisin de passer par sa propriété pour des travaux sur une construction qui est déjà existante comme un immeuble, une maison ou un garage. Il existe cependant des conditions :
- Il faut que la construction soit très près de la limite séparative.
- Il est nécessaire également d’avoir envisagé diverses possibilités autres qui finalement s’avèrent impossibles à mettre en place.
Cela signifie que vous n’êtes pas en droit d’invoquer la servitude de tour d’échelle pour des raisons pratiques par exemple s’il existe d’autres possibilités pour faire vos travaux sans passer par la propriété de votre voisin. Et cela même si cette solution est plus rapide, plus simple ou plus économique.
Une petite exception existe tout de même : si jamais les travaux effectués depuis chez vous occasionnent un surcoût plus élevé que le prix des travaux en eux-mêmes, le voisin ne peut s’opposer à cette solution. Il risque en effet de commettre un abus de droit s’il ne donne pas son accord.
Quels sont les travaux concernés par la servitude de tour d’échelle ?
Cette tolérance ne s’applique en réalité qu’aux travaux d’entretien ou de réparation qui s’avèrent indispensables pour maintenir le bien en bon état. C’est le cas par exemple de la réparation de la façade ou du toit.
Il faut également garder en tête que cette servitude représentant une atteinte à la propriété et une gêne pour le voisin, elle n’est tolérée que dans le cadre d’une construction déjà existante. C’est la jurisprudence qui en a décidé ainsi, excluant les constructions neuves pour limiter la gêne qui pourrait être disproportionnée pour le voisin qui doit se plier à cette servitude. Même si vous avez obtenu un permis de construire pour votre nouvelle construction, vous ne pouvez pas réclamer le droit à cette servitude.
Si par exemple, vous envisagez de transformer votre grange ou votre garage en habitation, et que vous avez besoin de solliciter l’autorisation de passer chez votre voisin, celui-ci peut le refuser, puisque ces travaux ne peuvent être considérés comme indispensables pour l’entretien de votre bien.
Dans quelles conditions avez-vous le droit d’imposer la servitude de tour d’échelle ?
Si vous devez avoir recours à cette servitude, il faut que vous définissiez la marge d’empiètement et le temps des travaux exact, car cette situation ne doit pas se prolonger au-delà du temps strictement indispensable. Il ne faut pas non plus que le préjudice subi par votre voisin soit trop important par rapport aux travaux envisagés. Si jamais vous décidez de réaliser ces travaux alors que la gêne est manifeste et qu’en plus vous provoquez des dégâts comme le gazon qui serait endommagé par l’échafaudage, une branche d’arbre cassée, une haie abimée… Vous aurez alors l’obligation de dédommager votre voisin dans les proportions relatives au dommage que vous avez causé et de la gêne qui en découle.
Établir la servitude de tour d’échelle : comment procéder ?
Il faut avant même d’envisager vos travaux demander à votre voisin s’il est d’accord pour vous accorder cette servitude. En effet, étant donné que la procédure s’établit à l’amiable il est préférable de commencer par cette démarche qui sera d’ailleurs de préférence formalisée par écrit. Vous devrez préciser la date et la nature des travaux, les précautions que vous prendrez pour ne pas abimer le jardin et la durée du chantier.
Il est possible si la gêne est importante pour lui de lui proposer une indemnité que vous lui verseriez au titre du trouble occasionné, ainsi que les conditions de réparation si elles s’avéraient nécessaires en cas de préjudice et de dégradations.
Pour que les choses se déroulent le mieux possible et pour éviter les mauvaises surprises, établissez un état des lieux avant travaux. Vous en ferez un autre, une fois les travaux terminés, cela vous évite d’avoir à remettre en état les lieux alors que les dégâts étaient antérieurs. Vous vous engagez également à les réparer si nécessaire.
Bon à savoir : il arrive que cette servitude soit prévue et inscrite dans un contrat. C’est le cas parfois dans le titre de propriété ou dans le règlement de copropriété de l’immeuble si cela concerne par exemple le passage par une cour ou un jardin commun.
Votre voisin est-il en mesure de refuser cette servitude ?
Il faut savoir que c’est possible si les travaux ne remplissent pas les critères qui sont déterminés par la jurisprudence.
Si votre demande est justifiée, mais que votre voisin refuse d’accéder à celle-ci, vous pouvez parfaitement lui envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception en précisant à nouveau la nature des travaux et leur caractère essentiel en mentionnant bien que vous ne disposez d’aucune autre alternative pour leur réalisation.
Si malgré tout, vous ne rencontrez pas d’écho favorable, faites appel à un conciliateur de justice. Si malgré tout, les échecs des négociations sont bien présents, seul le juge sera en capacité de trancher et décidera si le refus est abusif ou pas. Il est en droit de permettre à votre voisin de passer chez vous pour examiner si oui ou non les travaux sont indispensables et/ou urgents et que cela n’occasionnera pour lui qu’une gêne très supportable. Il peut alors fixer une indemnité pour le trouble de jouissance de sa propriété si jamais il estime que c’est justifié.
Si le juge pense que le refus est abusif manifestement et que votre demande repose sur de vrais fondements, il lui imposera la servitude de tour d’échelle et il peut lui demander de vous verser des dommages et intérêts.
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