Mitoyenneté : les droits et devoirs des propriétaires mitoyens

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Entre voisins, on ne peut pas faire n’importe quoi. Des règles sont à respecter qui permettent d’éviter les querelles, les abus et les injustices. D’où l’intérêt de connaître précisément la réglementation en vigueur, c’est à dire les droits et les obligations qui s’imposent à des propriétaires mitoyens.

Les droits et devoirs en matière de mitoyenneté sont fixés par les règles d'urbanisme et par le Code civil. En cas de doute, consultez un géomètre ou votre notaire. Mais surtout, le premier pas d'une mitoyenneté bien partagée consiste à entretenir de bonnes relations avec ses voisins !

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Vos droits

Si vous avez l'intention d'appuyer un ouvrage ou de construire contre un mur mitoyen, vous devez avant tout demander l'accord de votre voisin. Envoyez-lui simplement un courrier décrivant votre projet. Pour éviter un litige ultérieur, l'idéal est de lui faire signer les plans. Si vous n'obtenez pas de réponse ou s'il rejette votre projet, renouvelez votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Si aucun accord n'est trouvé, vous pouvez engager une procédure judiciaire devant le tribunal de grande instance.

Pour ce qui est des ouvertures, si vous envisagez de percer une fenêtre ou une porte dans le mur, là encore vous devez obtenir l'autorisation de votre voisin. Toutefois, en cas de refus de sa part, il n'est pas possible de le Poursuivre en justice.

Vous avez le droit de bâtir contre un mur mitoyen, une serre, un garage ou une cheminée par exemple. Vous pouvez aussi y sceller des poutres ou solives dans presque toute son épaisseur. Mais vous ne devez pas le traverser complètement. Il doit subsister au minimum 54 mm de matière du côté de votre voisin. Mais, si ce dernier veut, au même endroit, intégrer également des éléments de soutien, il peut vous contraindre à raccourcir vos scellements jusqu'à la moitié de l'épaisseur du mur.

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Votre voisin réalise des travaux sans demander votre avis. Dans ce cas, vous devez tout d'abord le mettre en demeure d'interrompre sur-le-champ ses travaux par lettre recommandée avec accusé de réception. S'il refuse, engagez une action devant le tribunal d'instance. Celui-ci peut ordonner la destruction des ouvrages ou condamner votre voisin à des dommages et intérêts.

Selon la loi, vous pouvez surélever un mur mitoyen sans que votre voisin s'y oppose. En bref, l'accord de ce dernier ne vous est pas nécessaire, même s’il est toujours préférable de lui soumettre votre projet. La surélévation, bien entendu, ne doit pas lui causer un préjudice, par exemple la perte d'ensoleillement. Il serait alors en droit de vous réclamer des dommages et intérêts. Par ailleurs, devenant pleinement propriétaire de la partie rehaussée, vous supporterez seul le coût des travaux, ainsi que ceux liés à l'entretien.

Bon à savoir :  si le mur mitoyen est vétuste, prêt à s'écrouler, vous devrez prendre en charge la reconstruction totale du mur avant de commencer les travaux de rehaussement.

Vos obligations

L'entretien d'un mur, ainsi que sa reconstruction est à la charge des deux propriétaires mitoyens. Les travaux doivent être décidés d'un commun accord. Vous ne pouvez donc pas engager seul les frais d'entretien du mur et présenter ensuite la facture à votre voisin. Ce dernier serait alors en droit de refuser leur remboursement. Mais, en cas de désaccord sur les travaux ou sur leur coût, vous avez la possibilité de mettre en demeure la partie adverse de les exécuter par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut, saisissez le tribunal d'instance qui vous autorisera à les effectuer vous-même.

Quant au partage des frais, il se fait en proportion des droits de chacun. En principe, les dépenses d'entretien ou de réparation sont partagées par moitié. Mais, lorsque l'un des propriétaires est responsable de dommages sur le mur, ou que seule sa face est dégradée (joints abîmés, enduit…), il en supportera seul les frais de réparation.

Si vous ne souhaitez plus participer aux frais communs d'entretien du mur, vous pouvez alors abandonner la mitoyenneté. Sauf si le mur mitoyen soutient un bâtiment qui vous appartient ou si vous avez dégradé l'état du mur (défaut d'entretien, construction endommageant le mur).

Pour abandonner la mitoyenneté du mur, prévenez votre voisin par lettre recommandée avec accusé de réception. Finalisez ensuite cet accord par un acte devant notaire. Mais, sachez qu'une fois la mitoyenneté abandonnée, votre voisin devient pleinement propriétaire du mur. Vous ne pouvez donc plus l'utiliser ou y appuyer des constructions.

Les autres clôtures mitoyennes

En dehors d'un mur, les propriétés peuvent être délimitées par une haie, un fossé, un talus, une palissade, un grillage... Là encore, il existe une réglementation à respecter.

La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs. Et, comme pour un mur, un des propriétaires peut se soustraire à cette obligation, en abandonnant ses droits. Mais cela est impossible lorsque la séparation est constituée par un fossé servant à l'écoulement des eaux.

Le propriétaire d'une haie mitoyenne peut, s'il le veut, la détruire jusqu'à la limite de sa propriété. Dans ce cas, il doit en contrepartie, construire un mur sur cette limite, qui deviendra alors sa propriété exclusive.

Les fruits qui se trouvent dans une clôture mitoyenne sont partagés par moitié. C'est le cas, également des arbres, dont le bois, en cas d'arrachage, doit être en théorie partagé.

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Distances de plantation

Il est permis de planter des arbres sur sa propriété, mais sachez tout de même que la loi fixe un recul à respecter par rapport au terrain voisin. Il est de 50 cm pour les plantations d'une hauteur inférieure ou égale à 2 m, et de quatre fois cette distance pour les arbres d'une taille supérieure.

Mais méfiez-vous ! Le maire a tout à fait le droit d'appliquer des mesures encore plus sévères et donc d'établir , via un arrêté, des distances à respecter entre les limites séparatives des propriétés et les plantations.C'est pourquoi il est nécessaire de vous rapprocher de votre mairie afin de savoir s'il y a des mesures mises en place par le maire de votre ville.

Pour ce qui est de Paris et sa périphérie, sachez que vous pouvez planter vos végétaux où bon vous semble. Il faut juste que les plantations ne gênent pas vos voisins en débordant dans leur propriété par exemple.

Les recours

En cas de non respect de ces distances par votre voisin, portez en premier lieu à sa connaissance les gênes engendrées par ses plantations et exigez qu'il intervienne rapidement pour corriger ce problème.

Si malheureusement aucune entente n'est possible, il faudra vous rapprocher du tribunal d'instance le plus proche de votre lieu d'habitation. Vous devrez indiquer que ne tient pas compte des distances imposées par la législation ou le maire de votre commune et qu'il n'a pas souhaité trouver un arrangement à l'amiable.

Trois cas de figures peuvent se présenter :

  • Votre voisin a planté des végétaux à moins de 50 cm de votre terrain. Si la hauteur des arbres est inférieure à 2 m, vous pouvez obtenir leur arrachage. Mais, si la plantation est réalisée entre 50 cm et moins de 2 m et que les arbres dépassent la hauteur maximale autorisée, un étêtage seul pourra lui être imposé. Dans tous les cas, sachez que même plantés à distances réglementaires, les arbres, arbustes et arbrisseaux ne doivent pas empiéter sur le terrain voisin.
  • Si les arbres de votre voisin empiètent sur votre propriété, vous pouvez contraindre ce dernier à les couper. Mais vous ne pouvez le faire vous-même, sans autorisation préalable du propriétaire ou du juge.
  • Les racines des arbres voisins envahissent sur votre propriété. De ce fait, vous avez le droit de couper toutes les racines présentes dans votre propriété. Mais, après un délai de 30 ans, une servitude s'établit au profit de votre voisin. Vous ne pourrez plus rien contre lui.

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