Quels sont les recours du propriétaire en cas de loyer impayé ?

Recours Loyer Impaye
En signant un contrat de location, le locataire s’engage à payer tous les mois son loyer, mais il arrive qu’à la suite d’un problème financier dû à une perte d’emploi, une maladie… ou même de mauvaise foi, il ne respecte pas son engagement. Dans ce cas, quels sont les recours du propriétaire ?  C’est que nous allons vous expliquer.

Le bail : un contrat qui engage au règlement du loyer

Le bail est un contrat dans lequel figure le paiement du loyer à une certaine date. Le loyer fait le plus souvent l’objet d’un paiement mensuel, celui-ci peut être réalisé d’avance ou au terme échu (pour le mois d’avant). Cette disposition figure dans le bail comme la date à laquelle il est exigible, généralement, le premier de chaque mois.

Il se peut que le locataire ne soit pas en mesure de procéder à ce paiement à la suite d’un problème : changement de situation familiale, maladie, chômage, surendettement… Que le problème soit récurrent ou simplement passager, le propriétaire doit tout de suite chercher à savoir ce qui se passe, et quelles sont les raisons de cet impayé. Dans le cadre de problèmes passagers, et si le montant dû ne dépasse pas un ou deux mois, il est recommandé de proposer un délai de paiement et de trouver un arrangement à l’amiable avec le locataire.

La caution : le premier recours

Si à la signature du bail, le propriétaire a exigé une caution ou même deux cautions, il enverra alors une lettre au locataire, mais également à la personne s’étant portée caution, pour demander des explications sur ce retard. Il est alors possible qu’il exige de cette dernière qu’elle règle le loyer en lieu et place du locataire. Mais dans la plupart des cas, le propriétaire et le locataire se mettent d’accord sur un plan d’apurement de la dette et un paiement échelonné en fonction de ses possibilités, surtout si c’est une difficulté qui reste passagère.

L’assurance loyers impayés

Si le propriétaire a eu la prudence de souscrire une assurance loyers impayés, il pourra alors se tourner vers elle dès que le premier loyer n’est pas réglé par son locataire. Cela ne le dispense pas toutefois d’effectuer toutes les démarches nécessaires qui sont d’ailleurs précisées dans le contrat d’assurance. Il détermine précisément les premières formalités que doit réaliser le propriétaire : délais de relance, lettre de mise en demeure…

Il faut savoir que l’assurance loyer impayé ne comprend pas de franchise, c’est-à-dire qu’elle prend en charge le loyer dès le premier euro du loyer qui n’a pas été réglé. En revanche, il doit envoyer à l’assureur une déclaration de sinistre accompagnée des pièces prouvant qu’il a bien transmis au locataire la relance et le courrier de mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception.

L’indemnisation sera versée dès le troisième mois suivant celui où le défaut de paiement est intervenu. Il faudra ensuite que le propriétaire informe l’assureur si le locataire a finalement réglé ses loyers après la déclaration de sinistre.

C’est ensuite l’assurance qui entreprend les démarches pour réclamer au locataire les sommes dues.

Le plan d’apurement de la dette

Apurement Dette
© istock

À défaut d’assurance loyers impayés, mettre en place un plan d’apurement de la dette est une bonne solution si le locataire est de bonne foi. Les deux parties décident alors ensemble de faire en sorte que le locataire puisse payer peu à peu sa dette en plus de ses loyers en cours bien entendu. Cela évite au propriétaire une procédure qui peut s’avérer longue et coûteuse. Le règlement amiable est toujours préférable, ne serait-ce que pour la relation avec son locataire.

Cela permet également au locataire de continuer à percevoir l’allocation logement, s’il y a droit, la CAF peut alors vous la verser directement au propriétaire. Le locataire, s’il respecte les règles du plan d’apurement, ne perd pas son droit à cette aide. Si le propriétaire touche déjà cette aide, il avertira la CAF des difficultés de recouvrement qu’il rencontre. Si le plan d’apurement n’est pas respecté, la CAF saisit le fonds local d’aide au logement et peut suspendre l’allocation.

Si le propriétaire ne trouve pas d’arrangement

Si les difficultés du locataire persistent ou si celui-ci est manifestement de mauvaise foi, il existe alors d’autres solutions à envisager. Si Action Logement a fourni une garantie Loca Pass, celle-ci peut couvrir jusqu’à 18 mois de loyers impayés. C’est ensuite directement à cet organisme que le locataire devra rembourser les sommes dues. Celui-ci peut également se tourner vers une assistante sociale qui lui permettra d’accéder à une aide du Fonds de Solidarité Logement (FSL) qui sera transmis directement au propriétaire.

La saisie sur salaire : si le locataire travaille, le propriétaire peut demander une saisie sur salaire et si vraiment toutes ces démarches restent vaines, il lui reste un dernier recours : demander au juge l’application de la clause résolutoire qui oblige l’occupant du logement à régler sa dette dans un délai de deux mois, dans le cas contraire, le bail est résilié.

Attention : il faut que le bail comprenne cette clause résolutoire qui est présente dans la plupart des contrats de location.

La procédure d’expulsion est alors réalisée par un huissier de justice, à condition que celle-ci intervienne hors de la trêve hivernale. Il se présente au domicile du locataire en l’ayant averti ou pas auparavant.

Bon à savoir : le propriétaire ne peut en aucun cas procéder à l’expulsion du locataire lui-même. Dans ce cas il s’exposerait à 30 000 euros d’amende et trois ans de prison.

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