L'état des lieux d'un logement : nos conseils pour le réussir

Vous avez enfin déniché le locataire qui semble correspondre à vos attentes, maintenant vous devez lui faire signer son bail et effectuer l’état des lieux de l’appartement ou de la maison. Cet état des lieux est une base de référence en cas de dégradation ou d’usure anormale de votre habitation.

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L’état des lieux : qu’est-ce que c’est ?

L’état des lieux est un document qui est signé par le locataire et le propriétaire. Il est établi lors de la remise des clés et de l’entrée dans le logement et ensuite au moment où le locataire quitte celui-ci. Les deux documents sont alors comparés et c’est cette comparaison qui permet d’affirmer si l’habitation n’a subi que l’usure normale des années passées ou si elle a été dégradée par le locataire.

Il est le plus souvent réalisé par le propriétaire ou par son mandant, personne habilitée et déléguée par ce dernier pour gérer la location. Il peut également être effectué par un huissier. Il est ensuite joint au bail. Des modalités spécifiques sont définies par décret en Conseil d’État, en application de la loi, dite loi Alur, n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Il décrit l’appartement et ses équipements en faisant mention de leur état au moment où le locataire rentre dans les lieux. À la sortie, il est à nouveau réalisé en tenant compte des travaux qui ont été réalisés par le locataire à condition qu’ils aient été autorisés et qu’ils soient parfaitement effectués. Dans tous les cas, c’est la comparaison des deux états des lieux qui permet de déterminer si le locataire devra répondre ou non de dégradations éventuelles.

L’état des lieux : à quoi sert-il ?

L’état des lieux est consécutif au dépôt de garantie que verse le locataire lors de son entrée dans les lieux. Cette somme au moment où il résilie le bail et quitte le logement devrait normalement lui être restituée, cependant, cette restitution est subordonnée à la comparaison des deux états des lieux : celui d’entrée et celui de sortie.

Il faut que l’appartement soit à minima dans le même état qu’il l’a trouvé au moment de la location. Il faut également tenir compte de l’usure normale évidemment, mais toutes dégradations ou usure anormale seront l’objet d’une retenue sur le montant du dépôt de garantie. C’est pourquoi ce document est essentiel. Il faut que ce document soit parfaitement rempli pour qu’il prenne toute sa valeur.

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Les éléments à prendre en compte

Un document conforme : il existe un modèle type d’état des lieux qui permet d’être en accord avec la loi. Il faut choisir le formulaire conforme au décret qui depuis le 1^er juin 2016 en fixe le contenu. Ce document pour être opposable doit être signé, daté et paraphé, tout comme les documents annexes à chaque page par les deux parties. Il est possible de télécharger un état des lieux sur Internet très facilement, assurez-vous seulement que celui-ci est conforme au décret en vigueur.

Remplir un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie : ce n’est pas une obligation, mais il est recommandé d’établir deux documents distincts. Cela offre plus de clarté. Il faut simplement mentionner avec précision s’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou de sortie et d’indiquer la date sur chacun. En utilisant un formulaire identique, il est ensuite plus facile d’établir le comparatif.

Conserver l’exemplaire de l’état des lieux : chacune des deux parties est en possession d’un exemplaire et doit le conserver. Vous pouvez parfaitement le scanner et le télécharger sur un serveur distant pour pouvoir l’avoir toujours à portée de main.

Pensez à tous les détails: plus vous serez précis, moins vous aurez de chance d’être confronté à un litige. Dans chaque pièce et concernant chaque équipement, il faut déterminer l’état avec justesse : neuf, bon, d’usage ou mauvais. Il faut également préciser ce qui doit faire l’objet de travaux à venir par exemple un dégât des eaux qui n’a pas encore été pris en charge. Plus vous agissez avec honnêteté, plus vous avez des chances d’éviter les litiges à la sortie. Il est possible d’ajouter des observations diverses comme un carreau cassé, une peinture écaillée, des trous, des déchirures, etc.

Les conditions dans lesquelles l’état des lieux est réalisé : il faut s’assurer à ce moment que l’eau et le gaz sont en parfait état de fonctionnement. Il faut également qu’il bénéficie d’un éclairage correct, il est indispensable de laisser des ampoules au plafond pour faire cet état des lieux sans passer à côté d’éléments importants de dégradation ou de défauts.

Prenez des photos : peu de personnes y pensent et pourtant c’est une astuce qui évite des contestations et des conflits en fin de location. C’est un moyen simple, mais efficace de prouver l’état du bien avant et après qu’il ait été occupé. Ces photos peuvent parfaitement être ajoutées aux observations. C’est une preuve qui pourra être exploitée en cas de contestation.

Relevé des compteurs: il faut relever et noter les index des compteurs d’électricité, de gaz et d’eau, directement sur le document à l’entrée, mais également à la sortie des lieux. Ce n’est qu’à partir du jour de son entrée dans les lieux que le locataire commence à payer eau, gaz et électricité.

Un locataire a 10 jours après la signature dudit document pour vous faire part de ses remarques et faire ajouter des dégradations qu’il n’avait pas observées avant. Il peut alors le faire par l’envoi d’un courrier en recommandé avec accusé de réception. Le propriétaire doit en tenir compte et l’ajouter au document. S’il existe des problèmes au niveau du chauffage, le locataire est en droit de l’ajouter durant un mois après la mise en chauffe.