Vous vous demandez combien vaut votre maison ? Estimer précisément le prix de votre bien immobilier vous semble trop complexe ? Avant une vente ou pour répartir les parts d’un héritage, il est indispensable d’obtenir un prix correct et juste pour toutes les parties. S’il est possible d’établir une fourchette de prix plus précise avec les astuces que nous allons vous donner, la seule véritable estimation du bien devra être réalisée par un expert immobilier.
Évitez les estimations de bien immobilier à la volée
Vous ne pouvez pas envisager une estimation même approximative en vous basant sur votre seule impression. Votre maison, vous l’aimez sûrement, elle a une valeur sentimentale très importante pour vous. Mais ce critère n’est pas valable pour définir une valeur vénale. Il faut vous baser sur des choses concrètes et précises : l’estimation d’une maison peut être réalisée en utilisant des outils d’estimation immobilière en ligne, pour évaluer au plus juste la valeur réelle de votre bien immobilier. Par exemple, vous pouvez consulter une carte des prix actuels au m2 afin de vous situer dans une fourchette en fonction de l’intérêt pour votre commune ou quartier.
L’offre et la demande
La valeur d’un bien immobilier est associée à une donnée très capricieuse : le rapport entre l’offre et la demande. Votre maison a beau être superbe et bien entretenue, s’il n’y a aucune recherche de logement sur votre territoire, vous ne la vendrez pas. Il faut donc accepter que la valeur de votre bien immobilier est en constante évolution.
Il faut oublier les idées reçues qui veulent que votre bien immobilier soit vendu plus cher que ce que vous l’avez acheté : il se peut que le bien ait perdu en valeur avec le temps, car la qualité de vie dans votre quartier s’est dégradée. Ou au contraire, vous pouvez sous-estimer votre bien, car vous n’avez pas pris en considération qu’il y a désormais une forte demande et que par conséquent, le bien peut bénéficier d’une plus-value.
Les délais de vente
Le prix de vente de votre bien dépend également du délai que vous avez pour le vendre. En effet, si vous voulez vendre très rapidement un bien, vous serez peut-être obligé d’accepter une négociation à la baisse. Lors d’un divorce ou d’un déménagement, on se retrouve souvent dans une situation où il faut vendre au plus vite. Dans ce cas, il ne faut pas être trop gourmand au risque de rester pendant un moment avec le bien sur les bras et les charges à payer.
En revanche, si vous n’êtes pas pressé pour la vente, proposez le prix juste et patientez afin de trouver la personne qui l’achètera sans vouloir le négocier âprement. La valeur du bien immobilier sera définitivement fixée par la signature d’un compromis ou d’un acte de vente chez le notaire.
Les critères d’estimation immobilière à prendre en compte
Pour bien estimer le prix de votre maison, il faut le définir en fonction de :
- la situation du bien : votre commune est plus ou moins convoitée, c’est aussi vrai pour les quartiers d’une commune. Le prix sera fixé en fonction de la position de votre bien dans ce quartier et dans cette commune.
- la praticité : est-ce que votre quartier est bien desservi par les transports en commun ? Y a-t-il des commerces attractifs ? Est-ce que le quartier est calme et paisible ? Tous ces éléments impacteront le prix de votre bien immobilier.
- l’état de votre bien : si votre logement ne nécessite pas de gros travaux, il se vendra plus cher que s’il y a des choses à rénover. L’estimation du bien intègre l’état de la toiture, la qualité du système électrique, du chauffage ou encore l’aspect récent du sol ou des murs.
- la qualité des équipements : si votre maison possède un superbe jardin ou une piscine, la valeur va bien sûr augmenter. Il faut cependant que ces équipements soient bien entretenus.
- l’isolation thermique et phonique : c’est devenu très important pour les acquéreurs. Si votre maison est bien isolée et qu’elle possède un bon système de chauffage, elle sera vendue plus cher.
Un terrain cohérent en fonction de la maison
Un grand jardin apporte de la valeur à votre bien immobilier. C’est particulièrement vrai si votre maison se trouve dans une ville, car ce type de bien est particulièrement recherché. Mais il ne faut pas non plus que le terrain soit beaucoup plus grand que la surface du bien, car cela ne va pas forcément lui donner plus de valeur. Certaines personnes n’ont pas le temps de s’occuper de terrains immenses et n’aiment pas forcément être perdues sur un grand terrain. Toutefois, l’avantage d’un très grand terrain est qu’il peut être divisé pour éventuellement le vendre en parcelles.
Le terrain doit aussi être bien entretenu. Un jardin à l’abandon est vraiment contre-productif, il va donner une mauvaise image de votre bien immobilier. Il est aussi important de prendre en considération le vis-à-vis. Moins il est important, plus votre terrain aura de la valeur.
Pourquoi ne pas surestimer la valeur de votre bien ?
Avec les différentes applications et les sites de vente de biens, les acquéreurs ont le pouvoir de comparer et de s’informer précisément. Mais ils sont aussi plus au fait de la valeur potentielle réelle d’un bien. Vous avez envie de bien vendre votre maison et c’est compréhensible. Mais si vous affichez une annonce immobilière avec un prix exorbitant, vous allez vous retrouver penaud : en effet, les prospects ne se déplaceront même pas pour visiter votre maison. Il faut donc que votre bien immobilier soit affiché au prix le plus juste possible. Prévoyez une toute petite marge de négociation afin de montrer à l’acquéreur que vous avez fait un geste vers lui. En adoptant le prix le plus juste, vous aurez un plus grand nombre de demandes et pourrez ainsi choisir l’acheteur.
Calculez le prix de revient
Pour bien estimer votre maison, estimez le prix de revient de votre logement. Il est calculé à partir du prix d’achat auquel vous allez ajouter les frais, comme les travaux que vous avez effectués, les droits de mutation ou les taxes foncières/habitation que vous aurez à régler lors de la vente. Vous avez le prix de revient de votre bien.
Il faut ensuite réussir à vendre votre bien au moins à ce tarif pour ne pas perdre d’argent. Si vous pouvez le vendre plus cher, vous ferez une petite plus-value. Attention, s’il s’agit d’une résidence secondaire, l’État vous imposera sur le montant de cette plus-value.
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