Le transfert de bail est une action qui consiste à faire passer un bail de location préexistant, alors qu’il n’y a pas eu de résiliation au préalable. Le bailleur a de ce fait un nouveau locataire sans interruption dans le versement des loyers et sans avoir eu à rechercher un nouveau locataire. Mais attention ! cette opération peut être réalisée seulement dans des cadres très précis. Zoom sur le transfert de bail !
Le transfert de bail : qu’est-ce que c’est ?
Le bail d’habitation est un contrat qui engage les deux signataires : locataire et propriétaire pour la location d’une habitation. Il peut prendre deux formes : bail meublé ou bail vide. Le locataire ayant signé le bail est le seul qui soit autorisé à prendre possession des lieux. Au décès de celui-ci, le bail est automatiquement résilié de plein droit.
Depuis la loi destinée à améliorer les rapports locatifs du 6 juillet 1989, il est possible de déroger à ce principe, mais tout en respectant un certain cadre:
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L’article 14 de cette même loi autorise le transfert du bail en cas d’abandon de domicile ou de décès.
L’article 40 autorise le transfert du bail de location en cas de logement social.
Dans quelles conditions un bail peut-il être transféré ?
Le transfert du bail obéit à un cadre très précis et très limité, il ne concerne que les situations suivantes :
Le décès du locataire signataire.
L’abandon du domicile par le locataire.
Quelle que soit la situation, le transfert ne peut être valable que dans certaines conditions très précises qui sont les mêmes que ce soit à la suite d’un abandon de domicile ou à un décès.
Qui sont les bénéficiaires du transfert de bail éventuel ?
Les personnes qui peuvent être des bénéficiaires de ce transfert de bail sont :
- Un ascendant ou descendant du locataire décédé.
- Le concubin notoire.
- Le conjoint survivant ou partenaire de PACS.
- Les personnes à charge de plus de 65 ans ou handicapée.
Les conditions du transfert de bail :
Concernant le partenaire pacsé ou le conjoint survivant : l’article 17105 du Code civil établit que le bail appartient aux deux époux, même si seul l’un d’eux a signé le bail. C’est le même cas de figure dans le cadre du PACS à condition qu’une demande conjointe de cotitularité du bail ait été faite. Il est logique dans ces deux cas que le bail soit automatiquement transféré à la personne restant en vie ou dans le logement.
Dans ce cas, les héritiers ne disposent d’aucun droit direct sur le bail, en revanche, l’ayant droit peut parfaitement refuser le transfert de bail.
Concernant le concubin notoire : celui qui reste dans l’appartement doit simplement justifier qu’il a vécu au moins un an avec la personne à la date du décès ou de l’abandon de domicile.
Concernant les ascendants, les descendants ou les personnes à charge : Elles doivent prouver qu’elles vivent à cet endroit depuis un an au moins.
Si personne ne peut bénéficier du transfert du bail ne répondant pas aux critères, le bail sera simplement résilié à la date du décès. Il sera alors reloué librement par le bailleur.
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Si plusieurs personnes désirent bénéficier du transfert de bail, il faut alors faire appel au juge civil qui évalue la situation et tranche le litige en fonction des intérêts de chaque partie. Il prend alors en compte les revenus et les ressources de chacun, ainsi que leur possibilité de relogement…
Les obligations pour demander un transfert de bail
Les mentions qui doivent figurer dans cette demande :
La demande de transfert de bail est réalisée par un courrier qui sera envoyé en recommandé avec accusé de réception.
Celui-ci doit respecter des règles de fond et doivent être joint, certaines pièces justificatives, comme :
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- La qualité du bénéficiaire de l’auteur de la lettre justifiée par des documents authentiques
- Le contrat de location
- Une demande de transmission explicite
S’il agit à la suite du décès du locataire, le demandeur doit en fournir la preuve avec le certificat de décès de l’état civil. Dans le cadre de l’abandon de domicile, il est également demandé d’en établir la preuve formelle et il faut que l’abandon soit considéré comme définitif, avec par exemple le nouveau bail de celui qui est parti.
Quand ces preuves sont apportées, le demandeur bénéficie automatiquement du transfert de bail.
La situation particulière dans le cadre d’un logement social
Le droit au transfert de bail est valable également pour les logements HLM bien qu’il s’ajoute deux conditions :
- Le logement doit être parfaitement adapté aux besoins du demandeur, ainsi un logement ne peut en aucun cas être sous-occupé.
- Le niveau de ressource doit correspondre aux revenus qui sont exigés par l’office des HLM et ne doivent pas dépasser le plafond demandé.
Bon à savoir : ces deux conditions sont exigées seulement quand ce sont les descendants qui demandent à occuper ce logement. S’il s’agit du concubin notoire, du partenaire pacsé, des descendants, du conjoint survivant ou des personnes à charge, elles ne s’appliquent pas.
La loi ALUR de 2014 prévoit que si l’habitation en question ne répond pas aux besoins du demandeur de transmission du bail, alors un logement approprié doit lui être proposé prioritairement.
Est-on autorisé à céder un bail ?
Tout contrat peut normalement à condition que les deux parties soient d’accord. Dans ce cadre, les droits et obligations du cédant sont transférés au cessionnaire.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un contrat de location ne peut être cédé mis à part dans le cas où le propriétaire a donné une autorisation formelle et écrite pour la cession de ce dernier.
Dans ce cas, la cession du bail est tout à fait possible. Elle est réalisée par les trois parties :
- Le propriétaire ou le bailleur
- Le locataire cédant le bail
- Le cessionnaire, c’est-à-dire la personne qui reprend le bail
Ce n’est pas un contrat de sous-location. Cela signifie que quand le bail signé par le premier locataire arrive à terme, le locataire actuel ne peut pas s’appuyer sur ce contrat pour rester dans les lieux.
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