Taux immobiliers : quelle évolution avec la crise sanitaire?

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La crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 n’a pas fait repartir les taux immobiliers à la hausse. En effet, ils restent à un niveau très bas. Cette baisse continue des taux s’accompagne cependant d’une modification de la nature des prêts immobiliers, dont l’obtention devient plus difficile, notamment pour certaines catégories d’emprunteurs.

Une tendance continue à la baisse malgré la crise sanitaire

Depuis 2015, les taux immobiliers n'ont pas cessé de baisser, descendant même au-dessous de 1 % en 2018. La crise sanitaire n'a pas modifié cette évolution. En effet, les taux restent très favorables aux emprunteurs.

Disponible en ligne, un baromètre des taux immobiliers permet en effet de constater que leur évolution est toujours orientée à la baisse. De fait, ils ont encore diminué en décembre 2020, une tendance qui s'est poursuivie durant les premiers mois de l'année 2021.

D'après les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement, le taux immobilier moyen est de 1,14 % au mois de février 2021. Avec ce chiffre, le plus bas depuis fin 2019, on n'est à nouveau pas très loin des records historiques.

Si, au-delà de cette donnée moyenne, on veut avoir une idée plus précise des taux accordés en fonction de la durée des prêts, on obtient d'autres chiffres, toujours proches des niveaux planchers.

Ainsi, pour un prêt s'étalant sur 15 ans, le taux moyen est de 0,90 % en février 2021, alors qu'il était à 0,97 % en décembre 2020. Pour un crédit d'une durée de 20 ans, les emprunteurs peuvent compter sur un taux immobilier moyen de 1,03 %, contre 1,10 % deux mois auparavant.

Quant aux emprunteurs désirant solliciter un prêt sur 25 ans, ils bénéficient, toujours en février 2021, d'un taux moyen de 1,27 %. En décembre 2020, le même taux était de 1,35 %.

Ces taux moyens ne rendent pas compte des variations qui existent entre régions et établissements. Ils n'en indiquent pas moins une tendance constante à la baisse des taux immobiliers, qui ne semble pas contrariée par la crise sanitaire.

La baisse du nombre d'emprunteurs

Cette baisse continue des taux immobiliers aurait pu se traduire par une augmentation du nombre d'emprunteurs désirant investir dans l'immobilier. Or c'est le contraire qui s'est produit. Dans l'ensemble, les Français ont été moins nombreux, depuis le début de la crise sanitaire, à solliciter un emprunt auprès de leur banque.

Bien sûr, la pandémie et ses conséquences économiques sont passées par là. Nombre de personnes ont vu leur activité réduite, d'autres se sont retrouvées au chômage partiel ou ont même perdu leur travail. Dès lors, il est plus difficile de solliciter un emprunt lorsque les revenus diminuent.

Une telle situation concerne plus encore certaines catégories de la population, davantage touchées par les répercussions économiques de la crise sanitaire. C'est notamment le cas des actifs en début de carrière, dont le travail est parfois précaire ou qui doivent se contenter de contrats à durée déterminée.

Or, ce sont des personnes qui souhaitent accéder pour la première fois à la propriété. Les difficultés de la période ont donc conduit, entre 2019 et 2020, à une baisse de 4 % du nombre des primo-accédants.

Par ailleurs, les personnes dont la profession a été particulièrement touchée par la crise sanitaire, comme les restaurateurs, certains commerçants ou encore les professionnels du spectacle, subissent des pertes de revenus qui les obligent souvent à différer leurs projets immobiliers.

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Le durcissement des conditions du crédit

Mais si, malgré des taux d'intérêt très intéressants, le nombre de prêts immobiliers accordés en 2020 a baissé de près de 20 % par rapport à l'année précédente, ce n'est pas seulement en raison d'une diminution des revenus de certaines catégories d'emprunteurs.

Ce phénomène est également dû à la difficulté à obtenir un crédit. En effet, les conditions se sont durcies, le gouvernement et les autorités financières voulant éviter un trop fort endettement des ménages. Il s'agissait de faire prendre conscience aux futurs emprunteurs que la demande de crédit devait reposer sur une situation financière assez solide.

Désormais, les établissements prêteurs sont invités à appliquer avec davantage de rigueur la règle selon laquelle l'emprunteur ne doit pas consacrer plus de 33 % de ses revenus au remboursement de son prêt.

De même, les banques n'accordent plus de prêts si l'emprunteur ne peut se prévaloir d'un apport personnel. Plus il est notable, plus le dossier a de chances d'aboutir. Il doit au moins représenter de 10 à 15 % du montant total du crédit.

Attirés par le faible niveau des taux immobiliers, d'autres personnes encore pourront voir leur dossier repoussé par des banques devenues plus exigeantes. Il s'agit notamment des personnes âgées, dont l'état de santé pourrait compromettre, à terme, le remboursement du prêt ou des personnes à l'activité professionnelle instable. Au total, le nombre de dossiers refusés en 2020 a augmenté de 10 % par rapport à 2019.

Le rachat de crédit

Le très bas niveau des taux immobiliers ne représente pas seulement un encouragement pour les futurs acquéreurs. C'est aussi le moment ou jamais, pour les personnes ayant un prêt en cours, de renégocier le taux de crédit de leur emprunt.

Nombre de Français ont en effet investi dans l'immobilier voilà plusieurs années, à une époque où les taux immobiliers étaient nettement plus élevés. Ils peuvent donc profiter de la situation actuelle, où les taux ont beaucoup baissé, pour renégocier leur crédit avec la banque et obtenir un taux d'intérêt plus intéressant.

Cependant, le faible niveau des taux immobiliers ne suffit pas, à lui seul, à rendre intéressante une opération de rachat de crédit. Tout dépend du montant du taux d'intérêt initial dont l'emprunteur a profité. Il faut que la différence avec le nouveau taux soit assez notable pour que l'opération vaille la peine d'être tentée.

De même, renégocier son crédit présente plus d'intérêt au début, quand l'emprunteur rembourse davantage les intérêts que le capital. Le montant de la somme qui reste à rembourser doit aussi entrer en ligne de compte. Enfin, il faut tenir compte des frais qui accompagnent une telle opération.

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