Afin de mieux préparer leur retraite, de nombreux Français choisissent d’investir dans l’immobilier. Il s’agit d’un domaine rentable si l’on arrive à faire de bons choix. L’investissement dans la location meublée non professionnelle (LMNP) peut vous offrir de nombreux avantages fiscaux, plus encore si vous disposez d’un bon gestionnaire locatif. Vous êtes intéressé par la LMNP ? Avant de vous lancer, voici 7 choses essentielles à connaître.
La LMNP : qu’est-ce que c’est ?
Comme son nom l’indique, la LMNP (location meublée non professionnelle) est un investissement dans l’immobilier locatif qui se fait en nom propre et non par le biais d’une entreprise. Dans le cas contraire, vous investissez avec le statut de loueur meublé professionnel. Ce qui implique forcément beaucoup de contraintes administratives et fiscales. En d’autres termes, il suffit d’acheter un bien neuf ou ancien, le meubler et le mettre en location.
Certains critères sont cependant exigés pour qu’un logement soit loué en non-professionnel. Le plus important concerne l’ameublement. Une location meublée ne se réduit pas à un canapé et une literie. Le logement doit être équipé de sorte que le locataire puisse s’installer et vivre confortablement sans se soucier des meubles. L’appartement doit comporter :
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- des accessoires de cuisine,
- des espaces de rangement,
- des lampes et autres luminaires,
- des volets ou rideaux pour la chambre.
Une liste complète des éléments indispensables pour un logement meublé est établie dans la loi Alur. Le non-respect de cette liste signifie que vous possédez un logement nu. La taille du logement est aussi un critère important. Elle doit avoir une surface habitable de 9 m² au moins.
La Côte d’Opale, un bon exemple d’investissement en LMNP
Située au nord de la côte picarde et bordée par la Manche, la Côte d’Opale est une destination d’une grande attractivité. Elle offre de nombreux lieux de villégiature qui accueillent chaque année des milliers de vacanciers étrangers et de Français. La région se caractérise également par son marché immobilier très dynamique. L’offre y est constamment inférieure à la demande, ce qui garantit aux loueurs meublés non professionnels un excellent taux d’occupation tout au long de l’année. Les locations de vacances en bord de mer font partie des biens les plus demandés.
Par ailleurs, même s’ils sont élevés par rapport à d’autres destinations du pays, les prix de l’immobilier sur la Côte d’Opale sont encore propices aux investissements dans l’immobilier locatif. Il existe de nombreux programmes immobiliers en cours de réalisation dans la région et donc plus d’opportunités pour ceux qui souhaitent y investir.
Quels sont les biens concernés par la LMNP sur la Côte d’Opale ?
Sur la Côte d’Opale comme partout ailleurs, les biens éligibles à la location meublée non professionnelle sont les :
- résidences de tourisme,
- résidences d’affaires,
- résidences étudiantes,
- résidences de services et maisons de retraite.
Si vous souhaitez investir dans un appartement meublé avec un statut non professionnel sur la Côte d’Opale, nous vous conseillons de contacter un promoteur immobilier comme Twin Promotion qui saura vous accompagner dans la région. Des logements de tourisme aux appartements pour seniors, en passant par les résidences d’étudiants, cette société propose un large choix de programmes immobiliers.
Les résidences de tourisme
Elles concernent les biens immobiliers destinés à la location saisonnière. Ce type de location s’adresse aux vacanciers et aux touristes. Au-delà des logements meublés, une résidence de tourisme peut proposer des services de divertissement ou de restauration. Ce type de biens fait partie des plus appréciés par les investisseurs en LMNP. Cela s’explique par le potentiel touristique grandissant de certaines régions françaises. Il est cependant important de réaliser une étude afin de bien choisir votre zone d’activité.
Les résidences d’affaires
Ces résidences sont pour la plupart situées à proximité des zones d’activité économiques. Elles sont destinées aux personnes en voyage pour des raisons professionnelles. Dans les grandes villes de la Côte d’Opale comme Dunkerque, Calais et Boulogne-sur-Mer, la demande de ce type de logement est en constante évolution. Ici aussi, il est indispensable d’évaluer la zone géographique avant d’investir.
Les résidences étudiantes
Les logements pour étudiants sont généralement situés à proximité des campus universitaires et des écoles de formation supérieure. L’idéal est qu’ils soient proches des commodités nécessaires à la vie étudiante (transports en commun, services de restauration, infrastructures sportives, commerces de proximité…). Ce secteur représente l’avenir de l’investissement en LMNP en raison d’une demande croissante. Il s’agit en général de logements à surface réduite avec un prix d’acquisition assez faible.
Les EHPAD
Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont des résidences qui proposent des services de soins quotidiens aux personnes âgées à mobilité réduite. Les résidents doivent être suivis de près par un personnel médical. Ces logements doivent être équipés de matériel adapté pour faciliter le déplacement et la communication. Une installation domotique est essentielle pour aider au mieux les occupants. Certes, le prix d’acquisition de ce type de logement est assez élevé, mais le retour sur investissement n’est pas comparable à celui des autres résidences.
Qui peut investir dans la location meublée non professionnelle ?
Créé en 1949, le statut LMNP concerne tous ceux qui souhaitent investir dans la location meublée et dont le foyer fiscal se situe en France. Véritable moyen de défiscalisation, il n’impose aucune limite liée à la zone géographique du bien mis en location ou à l’âge de l’investisseur. Les personnes préparant leur retraite ne sont donc pas les seules concernées. Pour preuve, plus de 40 % des investisseurs en LMNP sont actuellement des personnes ayant en moyenne 30 ans. Pour être considéré comme loueur non professionnel, certaines conditions sont cependant requises.
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Vous devez être propriétaire du bien en location pour pouvoir prétendre à ce statut. Retenez qu’il est impossible de sous-louer un logement en LMNP. Les revenus locatifs annuels que vous percevez grâce à la location du logement meublé doivent être inférieurs à 23 000 euros ou ne doivent pas excéder 50 % de vos revenus globaux. Enfin, vous ne devez pas être déjà inscrit au RCS (registre du commerce des sociétés) sous le statut de loueur meublé professionnel.
Comment devenir loueur non professionnel ?
Si vous respectez les critères pour obtenir le statut LMNP, il vous faudra alors un numéro d’immatriculation avant de lancer votre activité. Vous devez passer par une déclaration de votre activité en remplissant le formulaire Cerfa P0i. Ce document doit être transmis au greffe du tribunal de Commerce dont dépend le bien en location. Suite à cette démarche, vous recevrez un numéro SIRET qui vous permettra de lancer officiellement votre activité.
Déclaration d’impôt : quel régime choisir pour les LMNP ?
La LMNP est considérée comme une activité commerciale. Les revenus perçus grâce à cette activité sont donc imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Lors de la déclaration de vos revenus, deux régimes d’imposition au choix s’offrent à vous : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC
C’est le régime d’imposition par défaut, appliqué pour les loueurs non professionnels (lorsque les loyers sont inférieurs à 70 000 €). Flexible, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le revenu imposable. Avec le régime micro-BIC, vous n’avez pas l’obligation de tenir une comptabilité. Vous évitez donc les erreurs qui vous exposent à un redressement fiscal. Cependant, il faudra tenir un livre de recettes et un livre d’achat.
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Puisque les charges ne sont pas déductibles, ce régime peut être avantageux si vous n’avez pas de grosses dépenses (achats de biens, intérêts d’emprunt, taxes foncières, etc.). Notez que si vous investissez dans une résidence meublée de tourisme classée ou une chambre d’hôte, l’abattement applicable sera de 71 %.
Avec le régime micro-BIC, la déclaration de vos revenus locatifs s’effectue à partir du formulaire n° 2042 C pro. Vous avez la possibilité de compléter la procédure en ligne, sur le site des impôts.
Le régime réel
Contrairement au régime micro-BIC, celui-ci vous permet de déduire les charges réellement dédiées à l’exploitation de la résidence louée. Il s’applique systématiquement lorsque vos revenus locatifs excèdent 70 000 € annuels. Pour pouvoir déduire une charge, vous devez apporter des preuves justifiant qu’elle a directement contribué à l’exploitation du bien en location. Cela vous oblige à conserver les factures de chaque dépense.
Parmi les dépenses déductibles de vos revenus locatifs, on peut citer :
- les achats de meubles,
- les intérêts d’emprunt,
- les frais de notaire,
- la taxe foncière,
- les charges de copropriété,
- l’assurance loyer impayé.
Le véritable avantage de ce régime fiscal est la déduction des amortissements du bien immobilier. Cependant, c’est un domaine complexe qui requiert l’expertise d’un comptable. Une erreur peut vous coûter un redressement fiscal.
Quels sont les avantages du statut LMNP ?
Le statut de loueur non professionnel offre plusieurs avantages. Le premier est la simplicité des démarches pour s’enregistrer. De plus, les prix d’acquisition des biens en location meublée non professionnelle sont relativement bas. Vous pouvez investir dans une résidence étudiante ou une résidence d’affaires avec un budget de 80 000 €. Si vous avez une activité principale qui vous prend du temps, un gestionnaire locatif peut s’occuper de la gestion complète de votre patrimoine locatif.
Par ailleurs, l’avantage du régime réel ne se limite pas à l’amortissement immobilier pour réduire votre imposition. En effet, le déficit créé sur une année peut être reporté en intégralité sur vos revenus de location meublée de l’année suivante pendant au moins 10 ans. Théoriquement, vous pouvez donc attendre une dizaine d’années avant de payer des impôts sur vos recettes de location LMNP.
En investissant dans un logement neuf situé au sein d’une résidence offrant des services complémentaires, vous pouvez bénéficier des avantages du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Vous pouvez ainsi réaliser des économies sur l’impôt pouvant aller jusqu’à 33 000 euros sur un total de 9 ans, soit une réduction de 11 % sur un plafond d’investissement de 33 000 euros par an. À cela s’ajoute une exonération de la TVA à 20 % soumise à condition.
À quel moment peut-on revendre un bien en LMNP ?
Si vous souhaitez revendre votre bien locatif meublé, il est préférable de choisir le bon moment pour le faire. Choisissez d’abord la bonne période dans l’année. Une résidence de tourisme au bord de la mer aura plus de chance d’être bien vendue au printemps qu’en hiver ou à l’automne. Les annonces de vente d’une résidence étudiante auront, elles, plus de succès pendant les vacances qui précèdent la reprise des cours.
L’investisseur peut choisir de revendre son bien à tout moment. Ce n’est cependant pas le cas si vous bénéficiez des avantages de la loi Censi-Bouvard. Si le bien est revendu avant les 9 premières années d’exploitation, vous serez tenu de rembourser le montant économisé sur l’impôt.
En conclusion, la location meublée non professionnelle sur la Côte d’Opale est un investissement rentable. Il suffit de bien choisir le type de résidence et le régime d’imposition. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour bien le planifier.