Vente immobilière : à quel prix dois-je vendre mon bien ?

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Vous êtes enfin décidé à mettre en vente votre bien immobilier ? Avant de passer aux démarches administratives, il est important de fixer un prix pour pouvoir constituer une offre de vente. Contrairement à ce que vous pouvez penser, l’estimation de la valeur d’un bien immobilier ne se résume pas seulement à multiplier la surface habitable par le prix au mètre carré. De nombreux éléments influent sur le prix de vente, notamment les caractéristiques de votre bien, l’état du marché au moment de la transaction, etc. Comment s’y prendre ? Sur quels critères faut-il s’appuyer ?

En quoi est-ce bénéfique de faire appel à un professionnel pour faire estimer sa maison?

Afin de mettre toutes les chances de votre côté, il est important de faire appel à un professionnel pour l'évaluation de la valeur de votre bien.

Par qui faire estimer son bien ?

L'expert immobilier indépendant est sans aucun doute le professionnel le mieux placé pour estimer la valeur du bien à mettre en vente, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Il est doté d'une expérience particulière et fera en sorte de définir un prix juste, raisonnable et justifié. Il a d'ailleurs l'expertise et les techniques requises pour donner une évaluation beaucoup plus précise.

Les notaires peuvent également proposer ce genre de service. Ils connaissent parfaitement la valeur de tous types d'immobilier dans une ville ou une région quelconque. Ils ont même accès à une base de données particulière contenant toutes les informations sur les transactions de biens immobiliers. Vous pouvez également faire appel à une agence immobilière. Celle-ci peut étudier votre maison et vous prodiguer de précieux conseils sur le prix de vente. Enfin, il existe des sociétés spécialisées dans l'estimation de valeur de biens immobiliers. Elles ne s'intéresseront pas à la vente de votre maison ou appartement. Elles vous délivreront ainsi un regard totalement objectif.

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Ce genre de service est-il gratuit ?

Le fait de faire estimer son bien par des experts immobiliers a un coût. Certains peuvent pratiquer des tarifs beaucoup plus onéreux que d'autres, en fonction des méthodes d'estimation utilisées et du type de bien à évaluer. En revanche, la plupart des agences immobilières proposent un service d'évaluation gratuit. Il s'agit en effet d'un moyen pour elles de récupérer les mandats de vente. Soyez toutefois vigilants, puisque certaines agences gonfleront le prix de vente de votre bien afin de vous convaincre de signer un contrat.

Pourquoi passer par un professionnel ?

Une évaluation précise du prix de votre bien immobilier peut réellement faire pencher la balance. Cela peut en effet vous aider à rassurer l'acheteur et lui justifier votre offre. Un professionnel procédera au calcul du prix de vente dans les meilleurs délais, ce qui limitera considérablement les marges de négociations. Voici quelques raisons qui peuvent vous convaincre de faire appel à un expert.

  • des méthodes d'évaluation fiable et personnalisées : pour déterminer le prix de vente de votre bien immobilier, un professionnel adopte différentes méthodes d'évaluation. Chaque bien immobilier est en effet différent, ne serait-ce que par son année de construction ou son emplacement. Il va alors réaliser des études comparatives sur les prix du marché en fonction de la localité et de l'état de la demande.
  • De potentiels acheteurs bien informés : lorsqu'un acheteur est bien informé sur le bien qu'il souhaite acheter, il y a beaucoup plus de chances qu'il passe à l'achat. Le fait de proposer un prix parfaitement justifié vous permettra de convaincre au mieux l'acheteur. Un professionnel de l'immobilier vous aidera alors à mettre en place une stratégie de prix selon le type d'acheteur que vous souhaitez viser, la zone géographique ainsi que les autres offres sur le marché. Il vous aidera à constituer une offre particulièrement alléchante afin de trouver facilement un preneur.
  • Des garanties : lorsque vous contractez avec un professionnel immobilier pour que celui-ci estime le prix de votre bien, vous profitez de différentes garanties. La plus grande majorité des professionnels proposent en effet toutes sortes d'assurances. Le principe est simple : une fois que vous contractez un mandat exclusif au prix de vente estimé par l'expert en immobilier, vous touchez une indemnité si le bien en question n'est pas encore liquidé dans les délais impartis.
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Les critères pris en compte

En premier lieu, le professionnel en question prendra en compte les caractéristiques générales de votre maison. Il étudiera de près les qualités et les défauts de votre bien : structures, performances thermiques, raccordement, etc. Cela lui permettra de déterminer la valeur vénale. D'autres critères comme la superficie, la vue, l'orientation ou encore l'aménagement des pièces entrent également en jeu dans le calcul du prix.

Sachez qu'un bien immobilier ancien et à rénover coûtera jusqu'à 10 à 30% moins cher qu'une maison neuve. Si le bien nécessite uniquement quelques rafraîchissements, le prix de vente ne chutera que de 5 à 10%. En revanche, un bâti neuf et fonctionnel pourra être vendu 15 à 20% plus cher que le coût moyen du mètre carré pratiqué sur le marché.

La nature du bien est également un critère non négligeable. Une maison individuelle et un appartement n'auront en effet pas le même prix de vente, même s'ils ont la même superficie et le même emplacement. Les résidences indépendantes ont une valeur beaucoup plus supérieure à celle des appartements. Si la propriété en question est munie d'un jardin ou encore d'une terrasse, les prix sont également revus à la hausse. La nature des espaces intérieurs peut également influer sur le prix de vente du bien : nombre de chambres à coucher, salles de bain, combles habitables, etc.

Il tiendra ensuite compte de la ville ou du quartier : voisinage, proximité aux commerces, aux écoles et aux transports en commun, tranquillité, stationnement, etc. Un professionnel maîtrise les techniques pour évaluer le prix de votre bien immobilier par rapport à la demande. Par exemple, une maison familiale située au premier plan, près d'une école et des commodités coûtera beaucoup plus cher qu'un appartement éloigné de la ville. Dans tous les cas, un professionnel veillera à fixer le prix de vente le plus juste possible. Sachez que vous êtes en mesure de valider le prix de vente proposé ou de demander l'avis d'un autre expert. Bien évidemment, tout dépendra de votre contrat.

Est-il possible de calculer le prix de vente soi-même ?

Avant toute chose, il faut savoir qu'il n'existe pas de « prix idéal », ni de « vrai prix ». Le « juste prix » correspond en effet à celui qui vous aidera à trouver un acquéreur le plus rapidement possible, sans pour autant sous-évaluer votre bien. Il est important de laisser de côté l'aspect affectif. Vous devez vous concentrer sur des critères objectifs et pertinents. Retenez également que les coups de cœur sont assez rares. Le calcul du prix de vente d'un bien immobilier se fait par la prise en compte de certains points essentiels.

Calculer le prix de revient

Il existe une méthode toute simple pour calculer le prix de revient d'un bien immobilier. Il suffit d'additionner le prix d'achat initial du bien et les travaux de rénovation engagés. Il faut également prendre en compte les frais d'acquisition, notamment les droits de mutation à titre onéreux, les frais liés aux honoraires de notaire, etc. Par contre, la charge du crédit immobilier ainsi que les intérêts d'emprunt ne sont pas considérés pour le calcul du prix de vente.

La méthode par comparaison

Une fois que vous avez déterminé le prix de revient, vous pouvez enfin le comparer aux prix pratiqués sur le marché pour les logements similaires dans le même secteur. Pour cela, vous pouvez vous baser sur les annonces immobilières du quartier afin d'avoir une idée. Toutefois, ces offres ne reflètent pas forcément les prix de vente réels. Il s'agit simplement de prétentions des autres vendeurs.

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Les erreurs à éviter lors de l'estimation du prix d'un bien immobilier

Certaines erreurs sont à éviter lors de l'estimation du prix d'une maison, d'un appartement, etc.

Proposer un prix exorbitant

Le fait de surévaluer un bien vous mettra en difficulté, puisque les acquéreurs potentiels peuvent faire un pas en arrière. N'hésitez pas à revoir le prix de vente de votre bien si vous remarquez que votre offre reste sans retour pendant un long moment.

Trop varier le prix

Certes, il est conseillé d'adapter le prix du bien à celui du marché. En revanche, une variation anormale du prix de vente de votre bien vous décrédibilisera auprès des acquéreurs potentiels. Essayez de garder une certaine cohérence pour crédibiliser votre offre. C'est d'ailleurs là tout l'intérêt de solliciter l'aide d'un expert immobilier. Celui-ci peut vous aider à vous situer sur le marché et à baisser ou augmenter progressivement le prix de vente en fonction de la tendance actuelle. Il vous conseillera sur le rythme auquel vous devez baisser le prix et le moment opportun pour le faire.

Fantasmer sur un prix irréaliste

Bien qu'il soit possible de réduire ou d'augmenter le prix de votre bien au fur et à mesure, les acquéreurs potentiels se baseront toujours sur le prix initial pratiqué. Il est important de proposer un prix juste dès lors que le bien rentre sur le marché. S'il est au bon prix, il pourra être facilement liquidé.

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