L’investissement locatif est l’une des sources de revenus les plus rentables lorsqu’il s’agit de se constituer des revenus passifs. Mais aussi rentable soit-elle, la mise en location d’un bien immobilier nécessite une rigoureuse préparation, car c’est de celle-ci dont dépend la réussite du projet.
Pour préparer la mise en location de votre bien immobilier, il vous faudra en effet passer par quelques étapes obligatoires impliquant une analyse de projet, et la préparation des documents de diagnostics obligatoires. Zoom sur les étapes à suivre pour bien préparer la mise en location de son appartement dans cet article.
Procédez aux diagnostics immobiliers obligatoires
Pour louer votre appartement, la loi vous impose de procéder à des diagnostics immobiliers obligatoires. Ces derniers vous permettent de savoir si le logement respecte les critères de décence imposés par la loi, et dans le cas contraire, d’y remédier en effectuant des travaux. Les diagnostics à réaliser pour louer s’articulent autour de :
La surface habitable du bien immobilier
Ce diagnostic atteste que la surface du bien à louer est conforme à ce qui est prévu par loi. À savoir que la pièce principale doit au moins totaliser une surface de 9m², tandis que la hauteur sous plafond, elle, devra être de 2,20 m au minimum. Ce diagnostic porte le nom d’attestation de superficie loi Boutin.
Le bien-être et la santé du locataire
Le logement que vous proposez à la location devra impérativement être sain et ne pas présenter de risques pour la santé de ces occupants. À cet effet, vous devrez réaliser un diagnostic plomb (prévu pour les maisons construites avant 1949) permettant de détecter la présence ou non de plomb, un diagnostic gaz (lorsque l’installation date de plus de 15 ans), un diagnostic électrique ( installation de plus de 15 ans également), un diagnostic de l’état des servitudes risques et pollutions (si le bien est situé dans une zone à risque), ainsi qu’un diagnostic de performance énergétique. Enfin, il sera nécessaire de produire les diagnostics immobiliers obligatoires émanant d’un diagnostiqueur professionnel. Cet expert en la matière devra justifier d’un agrément des pouvoirs publics. Les résultats seront par la suite réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT) que vous remettrez à votre locataire lorsqu’il aménagera.
Bien choisir le type de contrat de location
Avant de proposer votre bien sur le marché de la location, il vous faudra au préalable réfléchir à propos du type de contrat de location à mettre en œuvre. Entre la location meublée et le contrat de bail vide, le choix peut être rude.
La location meublée
Celle-ci peut être particulièrement rentable puisque vous fournissez du mobilier à vos locataires. En vous basant sur cet argument, vous pouvez effectivement augmenter le montant du loyer. Il faut également savoir que ce type de location est fait pour être rapidement reconduit. Le bail meublé se reconduit tous les ans, et même parfois tous les 9 mois lorsque vous louez à un étudiant. Il vous permet également de profiter de certains avantages fiscaux.
Par ailleurs, la location meublée vous offre la possibilité d’opter pour un bail de location saisonnière, idéal si votre appartement est situé dans une zone propice aux vacances comme une destination touristique par exemple. Il vous permet notamment de disposer de votre bien pendant le reste de l’année et d’en tirer des revenus de manière périodique. Vous avez même la possibilité de proposer une location à la nuit !
Toutefois, proposer un appartement meublé à la location implique que vous fournissiez une liste de meubles précise fixée par décret. Vous serez également tenu de les réparer et de les remplacer si besoin. Pensez également à vous informer par les éventuelles autorisations requises par l’administration et les conditions requises par cette dernière pour pouvoir recourir à ce type de location dans votre localité.
Finalement, sachez que le bail mobilité est un bail d’un à 10 mois, destiné à certains profils de locataires. Sa mise en œuvre est plus simplifiée que la location saisonnière, mais le contrat ne peut être renouvelé.
La location vide
La location vide vous offre plus de stabilité puisque le bail est conclu pour 3 ans. Les locataires doivent respecter un préavis avant de quitter le logement, et vous n’avez pas besoin de le meubler. La location vide est également plus facile à proposer, puisqu’elle permet aux locataires de personnaliser l’habitation avec leurs propres meubles.
Cependant, en tant que bailleur, vous devrez vous aussi respecter un préavis de 6 mois avant de récupérer votre bien. Une option moins pratique donc pour un besoin d’urgence.
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Estimez le loyer
L’estimation du loyer est une étape cruciale pour optimiser la rentabilité de votre location. Vous devez savoir qu’une bonne estimation doit respecter l’équilibre entre un montant qui vous permet de rentabiliser votre appartement, et qui vous épargne la vacance locative au maximum.
Pour estimer correctement votre loyer, vous devrez vous baser sur quelques points importants comme la zone géographique où l’appartement est situé (il serait judicieux de connaître l’état du marché immobilier sur les lieux pour une estimation juste), la surface au sol, la fourniture ou non de meubles et le cas échéant : la qualité du mobilier, la présence de commodités (garage, ascenseur…), et la surface loi Carrez (la surface du plancher sans les murs, les marches, les embrasures, les cloisons et la cage d’escalier).
Le meilleur moyen d’avoir une idée précise sur le marché immobilier du lieu où est situé votre appartement est de consulter les annonces immobilières relatives à la location dans votre quartier. N’hésitez pas à comparer les différents biens semblables au vôtre, et à vous servir des simulateurs de loyers prévus en ligne sur les sites spécialisés en immobilier locatif.
Postez votre annonce immobilière
Dès lors que votre bien sera prêt à accueillir des locataires, vous devez créer une annonce immobilière. Inspirez-vous des différentes annonces immobilières existantes pour modeler la vôtre, et publiez sur des sites spécialisés dans l’annonce immobilière. Pour ce faire, vous pouvez opter pour des plateformes de location de particuliers à particuliers. Sachez qu’à ce stade, vous avez également la possibilité de contacter un professionnel qui pourra se charger de la recherche de locataires à votre place à savoir: une agence immobilière ou un gestionnaire locatif.
