En quoi consiste l’estimation immobilière ?

Image Immobiliere Estimation
Étape cruciale dans la vente d’un bien, l’estimation immobilière est une opération délicate, car elle permet de savoir combien coûte précisément un logement. L’enjeu est de taille, car un vendeur n’a ni intérêt à proposer un prix exorbitant, ni à sous-évaluer son bien. L’objectif est de trouver le « juste prix » qui permet de vendre la maison ou l’appartement dans les meilleurs délais.

Pour estimer la valeur d'un bien immobilier, vous avez la possibilité de le faire vous-même en appliquant les méthodes d'estimation existantes. Toutefois, comme il est difficile de se détacher entièrement de toute subjectivité quand on est propriétaire, il est préférable de faire appel aux services d'un professionnel. Dans cet article, découvrez en quoi consiste l'estimation d'un bien immobilier. Qu'est-ce que c'est ? Quelles sont les techniques mises en œuvre ? Quels sont les critères à prendre en compte ?

Mieux comprendre l'estimation d'un bien immobilier

Lorsqu'on envisage la vente d'un bien immobilier, la valeur de celui-ci doit être fixée avec justesse. Pour y arriver, on utilise souvent la technique de l'estimation immobilière.

L'estimation d'un bien immobilier est une méthode qui consiste à déterminer la valeur d'un bien immobilier mis en vente. Elle permet de trouver le juste prix, sans le sous-évaluer ni le surévaluer, c'est-à-dire trouver le juste milieu entre le prix voulu par le vendeur et celui escompté par l'acheteur potentiel. Effectivement, il y a d'un côté le vendeur qui souhaite vendre son bien au prix le plus haut. Et de l'autre côté, on retrouve l'acheteur qui a envie de réaliser une bonne affaire et acquérir le bien au prix le plus bas. Le juste prix est celui auquel le propriétaire est prêt à céder son bien sans sacrifice, et l'acheteur prêt à l'acquérir.

Bien qu'on ait l'habitude de faire estimer un bien immobilier bâti, notez que l'estimation immobilière concerne également les terrains nus ou à bâtir.

Agent immobilier travaillant
© iStock

Comment se déroule l'estimation d'un bien immobilier ?

Deux méthodes s'offrent à vous, offrant chacune leurs avantages.

Estimer son bien immobilier seul : les différentes méthodes

Il n'existe pas de loi qui vous interdise de réaliser vous-même l'estimation d'un bien immobilier que vous vous apprêtez à vendre. Pour cela, vous pouvez principalement choisir entre ces trois méthodes :

  • La méthode par comparaison : c'est certainement la technique la plus facile à mettre en place, mais aussi la plus exigeante, car il faut définir les critères de comparaison avec précision. Le principe de cette méthode est simple : il consiste à déterminer la valeur d'un bien en se basant sur celle d'un bien similaire ou ayant des caractéristiques proches. Parmi les critères à prendre en compte, on cite la superficie du bien, le nombre de pièces, le standing, la ville, le quartier, etc.
  • La méthode par capitalisation de revenu : le principe de cette méthode est de calculer la valeur d'un bien immobilier en se basant sur les revenus qu'il dégage. Il peut s'agir d'une plus-value dans le cas d'une revente ou de loyers dans le cas d'un investissement locatif. Pour définir la valeur d'un bien, il suffit de diviser le montant des revenus dégagés par le taux de rendement du marché.
  • La méthode par le coût de remplacement : cette méthode convient notamment pour l'estimation des immeubles. Elle consiste à définir la valeur d'un bien en calculant les coûts impliqués par son remplacement à l'identique.

Faire estimer son bien immobilier par un professionnel

Parce que le but d'une estimation immobilière est de trouver un prix qui servira de référence pour une transaction où une grosse somme d'argent est en jeu, il peut être préférable de confier cette tâche à un professionnel.

De nombreux professionnels peuvent vous accompagner dans l'évaluation de votre bien immobilier. Parmi eux figurent les agents immobiliers. Grâce aux actions de prospection terrain qu'ils mènent, ces derniers possèdent des infos pertinentes sur la valeur des biens mis en vente sur le marché. Plus que quiconque, ils comprennent aussi l'intérêt d'un prix juste. C'est la seule condition pour vendre dans un délai raisonnable. Certains agents immobiliers peuvent offrir la possibilité de faire une estimation en ligne pour répondre aux besoins des propriétaires.

Le notaire figure également parmi les professionnels pouvant être sollicités pour réaliser l'estimation d'un bien immobilier. Il s'avère parfaitement qualifié pour cette mission grâce à sa parfaite connaissance du marché local.

Enfin, des plateformes spécialisées sont également là pour vous proposer des estimations de bien immobiliers sur mesure. Ces experts sont ainsi à même de mettre leur expertise au service de votre projet de vente immobilière, tout en vous offrant un service très qualitatif.

Quels sont les critères à prendre en compte dans une évaluation immobilière ?

L'évaluation ou l'estimation d'un bien immobilier correspond à la recherche d'un prix d'équilibre permettant de satisfaire à la fois les intérêts du vendeur et ceux de l'acheteur. Plusieurs critères doivent être pris en compte pour y parvenir.

Les caractéristiques du logement

Bien sûr, la valeur d'un bien immobilier va être influencée par ses caractéristiques, dont :

  • la surface habitable,
  • la superficie du terrain,
  • le nombre de pièces,
  • la qualité de la construction,
  • la présence d'un garage, etc.

En fonction des faiblesses ou atouts du bien, sa valeur peut être revue à la hausse ou à la baisse.

La localisation du bien immobilier

Comme on le sait, certaines villes ou quartiers sont plus cotés que d'autres. Il est donc normal qu'un bien qui se trouve dans une grande ville ait un prix plus élevé qu'un autre situé en zone rurale à caractéristiques égales. Au sein d'une même ville, certains quartiers peuvent également être plus sollicités que d'autres.

Par localisation, on entend aussi quartier et environnement. Des éléments comme la réputation du quartier, son attractivité et ses perspectives de développement, la proximité des commerces et services… vont aussi influer sur le prix d'un logement. C'est ainsi qu'un bien situé dans un quartier résidentiel, calme avec des espaces verts à proximité est plus coûteux qu'un autre qui est localisé dans un secteur bruyant et pollué.

Les petits plus

Par ailleurs, des petits plus peuvent faire grimper le prix d'un bien immobilier. Cela peut être la présence d'un jardin, d'une piscine ou d'une annexe pouvant faire office de garage pour une maison, ou encore la qualité des parties communes ou la présence d'une terrasse pour un appartement.

En fonction de tous ces paramètres, le professionnel chargé de réaliser l'estimation d'un bien peut appliquer une décote ou une surcote au prix de celui-ci.

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