En raison des moyens conséquents qui y sont associés, il est parfois difficile, en tant que particulier, de tirer profit d’un investissement dans l’immobilier professionnel. Pour régler ce problème d’accessibilité, la société civile de placement immobilier (SCPI) est une solution d’investissement adoptée par de nombreux Français depuis plusieurs années. La SCPI, ou pierre papier, regroupe un ensemble d’actifs immobiliers professionnels acquis et gérés par une société de gestion. Il s’agit entre autres des bureaux, des commerces, des hôtels, des maisons de retraite, des cliniques, etc.
De manière mensuelle ou trimestrielle, la société de gestion se charge de redistribuer les loyers et les avantages fiscaux nets au prorata des parts de SCPI de chaque associé. Avec un rendement moyen net de frais de gestion de 4,5 % par an sur les cinq dernières années, les SCPI se sont montrées résilientes et performantes, malgré l’inflation et le ralentissement économique engendré par la Covid-19. L’année 2022 apporte également de belles perspectives pour le secteur. Pourquoi ce type de placement est encore intéressant en 2022 ?
Les formes de SCPI sur le marché de l’immobilier d’entreprise
En voulant accéder à l’immobilier commercial, l’investisseur a le choix entre trois principales formes de placements pour son capital à long terme. Selon les objectifs de revenus locatifs périodiques, d’avantages fiscaux ou de valorisation du patrimoine immobilier, chaque porteur de part peut choisir la solution qui lui convient. On distingue les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales. Pour optimiser son choix lorsqu’on a la possibilité d’investir en SCPI, il est toutefois judicieux de se faire accompagner par un expert expérimenté et compétent du domaine de l’immobilier professionnel.
Si vous êtes un particulier novice en la matière, ce professionnel constitue un conseiller privé et dédié qui vous présentera les meilleures opportunités de placement adaptées à votre profil spécifique. Il s’agit d’un suivi dans la durée qui simplifie chaque étape de votre investissement et vous permet de prendre les bonnes décisions selon l’évolution de votre portefeuille patrimonial. L’indépendance de votre conseiller est un facteur essentiel à prendre en compte pour être sûr de bénéficier d’une expertise uniquement au service de vos intérêts.
Les SCPI de rendement
Il s’agit de produits de placement immobilier qui visent principalement la distribution de revenus trimestriels aux porteurs de parts. Elles sont axées sur la maximisation du rendement périodique lié à location ou à la cession de biens immobiliers à l’endroit des professionnels, mais aussi des particuliers (SCPI résidentielle). Cette catégorie de placements représente aujourd’hui la majorité du marché avec, environ 90 % de la capitalisation totale. Pour l’écrasante majorité, elles n’offrent pas un taux de rendement inférieur à 4 % par an.
Les particuliers peuvent ainsi faire fructifier leur épargne sur le long terme dans des SCPI de rendement spécialisées dans les bureaux, le commerce, la santé, la logistique, le tourisme ou le résidentiel. Il y a également les SCPI de rendement régionales qui cherchent à tirer profit du dynamisme de l’immobilier d’entreprise, propre à une seule et unique zone géographique. On distingue aussi les SCPI de rendement diversifiées qui ont des actifs immobiliers tertiaires dans plusieurs secteurs d’activité.
Les SCPI de plus-value
Cette solution convient aux épargnants bénéficiant d’une situation financière relativement confortable qui misent sur une valorisation du patrimoine immobilier sur le long terme. La distribution régulière de revenus n’est pas l’objectif principal, ici les biens sont sélectionnés pour prendre le maximum de valeur sur 10 ou 15 ans. L’investisseur pourra ainsi réaliser une belle plus-value lors de la revente de ses parts.
Les SCPI fiscales
Ces sociétés civiles de placement immobilier cherchent à faire bénéficier des solutions de défiscalisation liées à un investissement immobilier classique. Majoritairement, il s’agit de solutions de placement liées à l’immobilier résidentiel. L’investisseur profite ainsi de revenus fonciers (moindres que ceux des SCPI de rendement), mais aussi d’avantages fiscaux importants. Il est possible de profiter d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement. En matière de pierre papier fiscale, on distingue les SCPI Pinel, les SCPI Denormandie, les SCPI Déficit Foncier ou encore les SCPI Malraux.
Focus sur le marché de l’immobilier professionnel en France et en Europe
L’inflation et la secousse économique occasionnée par la pandémie de la Covid-19 n’ont significativement pas affecté le dynamisme de l’immobilier d’entreprise. Contrairement aux marchés financiers, l’immobilier professionnel a encore prouvé qu’il s’agissait d’une valeur d’investissement résiliente et fiable, même en temps de crise. Par effet de lissage des performances, ce sont les SCPI diversifiées qui ont vraiment pu tirer leur épingle du jeu, car la crise a profité à certains secteurs (logistique, résidentiel, santé) plus qu’à d’autres (bureaux, commerces).
Les rendements des sociétés civiles de placement immobilier sont fixés en moyenne à 4,45 % en 2021 contre 4,18 % en 2020. Les meilleures SCPI spécialisées dans le secteur du résidentiel et de la logistique ont d’ailleurs réalisé des taux de distribution sur valeur de marché tournant en moyenne autour des 6 % l’année passée. Certaines SCPI diversifiées ont aussi eu de très bons résultats qui témoignent de la bonne dynamique sur le marché. Il s’agit entre autres d’Iroko Zen (7,10 %), Corum Origin (7,03 %) ou Neo (6,49 %).
Les perspectives pour l’année en cours sont aussi très encourageantes si l’on considère que la Banque de France a prévu une croissance annuelle de près de 4 % du PIB national. Cela traduit une reprise économique forte qui engendrera une forte demande en bâtiments professionnels qui sont indispensables à l’activité d’entreprise. Les sociétés déjà en place chercheront à étendre un peu plus leur activité alors que l’émergence des startups est aussi à prendre en compte. On anticipe donc une importante création d’emplois dans l’Hexagone en 2022 et en 2023.
Cela entraînera une forte demande locative professionnelle pour les besoins de fonctionnement, notamment dans les secteurs de la santé, de la logistique, du résidentiel, de l’hôtellerie, des bureaux et des commerces. Les SCPI entendent bien saisir ces opportunités en investissant significativement dans la construction et l’acquisition d’actifs immobiliers tertiaires adaptés aux enjeux ESG et au travail flexible.
La BNP Paribas Real Estate/Departement Search révèle d’ailleurs que ce sont 28,2 milliards d’euros d’investissements qui ont été réalisés en 2021 au niveau du secteur de l’immobilier d’entreprise. L’étude « Convictions immobilières » effectuée en 2022 par Primonial REIM révèle que ce sont 318 milliards d’euros qui ont été investis dans l’immobilier professionnel en Europe en 2021, soit une croissance de 23 % par rapport à 2020. Les secteurs des bureaux et du résidentiel ont concentré à eux seuls 62 % de cet investissement colossal.
À noter également la belle percée du secteur de l’hôtellerie qui attire 16 milliards d’euros d’investissement, soit une augmentation de 62 % par rapport à 2020. À priori, l’état actuel du marché laisse entrevoir des perspectives positives à court et moyen terme. On note également une forte tendance à la revalorisation des loyers et à la stabilité des taux de rendement intéressants. C’est donc le bon moment pour vous d’investir en SCPI.
Les avantages d’investir en SCPI en 2022
Que vous cherchiez à sécuriser votre épargne grâce à la résilience de l’immobilier ou à générer avec fiabilité des revenus passifs sur le long terme, les SCPI vous offrent les meilleures possibilités.
Investissez en toute sécurité sur le marché de l’immobilier professionnel
En décidant d’acheter des parts dans une SCPI, vous investissez à travers une société de gestion contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers. Elle surveille la bonne gestion de votre placement. C’est cette autorité qui donne un agrément d’exercice à la société de gestion lorsque cette dernière remplit toutes les conditions de qualification, de légalité et de viabilité requises. L’AMF oblige d’ailleurs la société de gestion à la transparence et à l’exhaustivité dans la divulgation des informations liées à l’évolution de la SCPI.
Vous pouvez suivre l’évolution de la gestion de votre placement en accédant à divers documents (bulletin trimestriel d’information, bilan financier annuel, compte de résultat, stratégie d’investissement de la SCPI, etc.). L’Autorité des Marchés Financiers réalise également une mission d’expertise immobilière annuelle pour déterminer la valeur de reconstitution et la valeur d’expertise de la SCPI.
L’absence de gestion personnelle
L’un des grands avantages d’investir dans une société civile de placement immobilier est de pouvoir profiter de son investissement sans se soucier des tâches de gestion de patrimoine immobilier associées. Toutes les contraintes de gestion sont prises en charge par votre société de gestion. Contrairement à la situation dans le cadre d’un investissement immobilier classique, vous n’aurez pas à rechercher des locataires, réaliser des travaux ou encore vous occuper de la collecte des loyers.
La société de gestion de la SCPI se charge de trouver les investisseurs, de collecter les fonds d’activité, de louer des actifs immobiliers tertiaires acquis, d’assurer la gestion et la valorisation des biens. Vous avez juste à encaisser périodiquement vos loyers nets de prévisions de charges et de frais de gestion, puis vous effectuerez votre déclaration fiscale. Par ailleurs, les sociétés de gestion disposent d’experts aguerris en « asset management ».
Ceux-ci prennent les meilleures décisions pour tirer profit au maximum des opportunités qui se présentent sur le marché. Pour attirer encore plus de capital, la SCPI doit en effet avoir un taux de rendement interne très intéressant qui séduira de nouveaux investisseurs. La société de gestion a donc une obligation d’excellents résultats en ce qui concerne ses choix d’investissement si elle veut se développer considérablement et de manière pérenne.
La SCPI, un investissement accessible
Pour entrer au capital d’une SCPI, vous n’avez pas besoin de dépenser une somme importante. Le prix minimum du ticket d’entrée (investissement minimum pour acquérir des parts au départ) sur le marché est évalué en moyenne à 1000 euros. Tout dépend en effet de la stratégie d’acquisition et de développement adoptée par le gestionnaire de placement. Le nombre considérable de produits de placement immobilier sur le marché permet à toutes les bourses de trouver facilement et exactement la solution la plus efficace économiquement.
Vous pouvez donc ajuster votre investissement dans l’immobilier professionnel par rapport à vos possibilités financières et vos besoins. Vous pouvez aussi à tout moment revendre partiellement ou totalement votre investissement si vous trouvez un acheteur intéressé. Dans ce cas-là, des frais de sortie plus ou moins élevés selon les règles de votre gestionnaire de SCPI peuvent s’appliquer.
La rentabilité de l’investissement
Investir en SCPI permet de bénéficier de rendements stables en raison de la résilience du marché de l’immobilier professionnel. En effet, depuis des années, les fortes spéculations à l’origine du phénomène de « bulle » sur le marché immobilier classique sont quasiment inexistantes ici. Les rendements dépassent généralement les 4 % annuels, soit au moins 2 fois le taux d’inflation enregistré depuis plusieurs années. Le couple rendement/risque est donc intéressant pour les investisseurs en SCPI.
La mutualisation du risque en investissant dans une SCPI
Indirectement, l’investisseur devient propriétaire de l’intégralité des biens qui composent son placement immobilier, ce qui fait profiter d’un effet de dilution du risque locatif et des charges. Si un locataire connait un défaut de paiement, les loyers payés par les autres locataires permettent de maintenir un niveau acceptable de rendement. D’ailleurs, les locataires ici sont majoritairement de grosses sociétés (BNP Paribas, EDF, etc.) qui possèdent une trésorerie solide. Ils sont donc parfaitement solvables, et le risque de défaut de paiement de loyers est infime.
La diversification de votre patrimoine immobilier grâce à la SCPI
Vous pouvez fractionner le montant de votre investissement sur différents types de SCPI spécialisées. Vous pouvez aussi choisir directement une SCPI diversifiée. Avec un montant qui aurait pu servir à acquérir un seul bien immobilier, vous pourrez bénéficier de plusieurs sociétés civiles de placement immobilier pour constituer votre portefeuille.
Vous appliquez ainsi l’une des règles fondamentales de l’investissement pérenne : « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». En investissant à la fois dans plusieurs biens immobiliers tertiaires différents, vous réduisez l’impact spécifique d’une crise dans un secteur d’activité sur votre portefeuille immobilier.
Diverses modalités pour investir en SCPI
Si vous ne pouvez pas investir au comptant grâce à votre épargne, il est possible d’acheter des parts à crédit en SCPI. Cela permet de bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt bancaire pour se constituer un patrimoine tout en optimisant sa fiscalité. Vous pouvez investir via un contrat d’assurance-vie pour profiter d’une fiscalité plus douce et de la garantie de liquidité offerte par l’assureur. Il est aussi possible de bénéficier d’une meilleure décote pour l’achat de parts que lors d’un achat au comptant.
Il existe enfin l’investissement en démembrement de propriété divisée en achat, en nue-propriété, et en achat en usufruit. L’achat en nue-propriété est pertinent quand l’investisseur possède une fiscalité élevée et n’a pas besoin de revenus dans l’immédiat. Quant à l’investissement en usufruit, il est idéal pour les personnes faiblement imposées qui recherchent des revenus fonciers importants de façon immédiate. Il est aussi conseillé quand l’investisseur dispose de déficits fonciers structurels.
À priori, les voyants sont majoritairement au vert si vous envisagez un investissement en SCPI pour l’année 2022. Pour profiter des nombreux avantages de cet investissement immobilier professionnel, faites-vous accompagner par un professionnel qualifié et expérimenté. Vos choix d’investissement pourront ainsi être optimisés en fonction de votre profil et de vos objectifs à long terme.
