La location meublée est une activité qui est très appréciée par les investisseurs. Néanmoins, elle comporte des risques, surtout en ce qui concerne les loyers impayés. Découvrez la marche à suivre quand votre locataire ne s’acquitte pas du loyer.
Loyers impayés : les conséquences au niveau de votre comptabilité
Les loyers impayés créent un déficit dans votre trésorerie. Vous êtes en effet dans l’obligation d’assumer les charges qui sont liées au logement. Si vous avez contracté un crédit immobilier pour avoir un bien immobilier locatif, vous devez le rembourser à bonne date. Les banques peuvent accorder des délais exceptionnels, mais à long terme, si vous faites défaut, votre bien risque d’être saisi par l’organisme créditeur. Les procédures pour recouvrer les dettes locatives coûtent cher. Il faut prévoir la rémunération du commissaire de justice, les frais pour émettre un titre exécutoire ou encore les honoraires de l’avocat. Cela peut prendre des années pour avoir gain de cause. Pendant la procédure, vous ne pouvez pas expulser le locataire, mais vous devez vous acquitter de toutes vos charges.
Le non-paiement de loyer a aussi un impact sur votre fiscalité. En tant que propriétaire d’une location meublée non professionnelle (LMPN) par exemple, vous êtes obligé de considérer les impayés comme étant perçus. Cela signifie que vous devez verser des impôts, même quand l’occupant fait défaut. Si vous ne le faites pas, vous pouvez être amené à payer une amende. Pour éviter que cette erreur se produise, il est préférable d’embaucher un expert-comptable. Outre le fait de vous aider à gérer votre comptabilité en LMNP, il peut s’occuper de vos obligations déclaratives. Il vous proposera également les meilleures options fiscales pour diminuer vos impôts. L’idéal est d’opter pour un professionnel qui peut vous assister à tout moment, même en cas de contrôle fiscal.
Soyez proactif dans le recouvrement du loyer
Pour éviter les loyers impayés, vous devez anticiper les risques. Vous pouvez mettre en place plusieurs mesures.
Vérifiez la solvabilité
Fixez des conditions de ressources qui vous permettent de limiter le risque d’impayés. C’est une mesure qui est encadrée. Vous ne pouvez pas, par exemple, demander des documents qui portent atteinte à la vie privée de l’employé. Ainsi, les relevés bancaires, le casier judiciaire ou la carte d’assuré sociale ne sont pas des pièces à réclamer à un potentiel locataire. Par contre, vous pouvez lui demander son dernier avis d’imposition, un contrat de travail ou ses dernières quittances de loyer. Ces documents peuvent vous aider à évaluer la situation économique de la personne. En général, on considère qu’un locataire est solvable quand ses ressources sont 3 fois supérieures au loyer.
Réclamez une caution simple ou solidaire
Pour anticiper les risques, demandez des garanties au locataire. Vous pouvez réclamer par exemple une caution simple. Encore appelée dépôt de garantie, elle permet de couvrir les éventuels impayés et dégradations qui surviennent pendant la période de location. Elle ne doit pas dépasser deux mois de loyers. Son montant varie en fonction du risque d’impayés et de la valeur du mobilier. Une autre possibilité consiste à réclamer une caution solidaire. Cela revient à choisir un garant. Ce dernier s’engage à vous verser la totalité des sommes dues.
En vertu de la règle de non-cumul des garanties, vous ne pouvez pas réclamer un garant quand vous avez déjà une assurance loyers impayés. Vous ne pouvez pas demander à la fois un dépôt de garantie et une caution solidaire. Il y a une exception à ce principe quand vous louez le bien à un étudiant.
Mettez en place une stratégie de précontentieux
La mise en place d’une stratégie de précontentieux efficace vous aide à conclure un accord amiable avec le locataire afin d’éviter une action en justice. Il faut procéder à une relance du locataire dès que vous constatez un retard dans le paiement du loyer. S’il ne répond pas, vous pouvez le contacter pour essayer de comprendre la situation. Dans la majorité des cas, les loyers impayés sont dus à la précarité financière de l’occupant.
Vous pouvez discuter avec lui des dispositifs d’aide au logement disponible comme l’ALS (Allocation de Logement Social) ou l’ALF (Allocation de Logement Familial). Vous pouvez aussi mettre en place un plan d’apurement pour lui faciliter le règlement de sa dette locative. Cela peut être mis en place par l’une des deux parties, la CAF ou un conciliateur de justice. Si ces mesures ne sont pas efficaces, envoyez une lettre de mise en demeure.
Comment faire jouer la garantie de loyers impayés ?
La GLI (Garantie Loyers Impayés) est une solution qui sécurise votre investissement locatif. Ce dispositif vous permet d’être indemnisé quand un locataire se révèle insolvable. En général, la GLI prend en charge les loyers impayés, le mobilier, les abandons de logement et la vacance locative. Elle peut couvrir aussi les frais de justice en cas d’impayés. Les conditions d’éligibilité vont varier en fonction de la compagnie. Cette dernière peut par exemple fixer les règles de solvabilité. Elle peut aussi fixer un plafond sur les montants de loyers qu’elle peut prendre en charge.
Pour faire jouer la garantie de loyers impayés, il faut au préalable effectuer plusieurs relances dans des délais qui sont encadrés par le contrat d’assurance. Si vous n’avez pas de réponses, vous devez adresser une déclaration de sinistre à la compagnie. Elle peut se faire par mail ou par téléphone. L’assureur vous réclamera alors des pièces pour constituer un dossier. Le délai d’indemnisation en cas de loyers impayés varie de 3 à 4 mois en fonction de la compagnie.
Envisagez de déposer un avis d’expulsion si tous les autres efforts n’aboutissent pas au paiement du loyer
L’avis d’expulsion est une solution radicale qui vous permet de récupérer le logement. Vous pouvez l’envisager si vous estimez que le locataire fait preuve de mauvaise foi. La décision d’expulser un occupant de votre logement meublé appartient à un tribunal. Si vous le faites vous-même, vous encourrez 30 000 euros d’amende et une peine qui peut aller jusqu’à 3 ans. Il faut saisir la justice après avoir essayé le règlement à l’amiable et la mise en demeure.
La procédure varie selon que le bail a prévu ou non une clause résolutoire. Il s’agit d’un dispositif légal qui permet à l’une des parties de rompre un contrat de manière unilatérale s’il y a des manquements. Si le bail comprend une clause résolutoire, vous devez adresser un commandement de payer à l’occupant quand vous constatez un défaut. Cela se fait par la voie d’un commissaire de justice. Le locataire dispose de 6 semaines en vertu de la loi du 27 juillet 2023 pour régler les loyers en retard. Passé ce délai, vous pouvez alors saisir un juge afin qu’il l’expulse.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le locataire est assigné directement devant un tribunal par l’action d’un commissaire de justice. Après examen de la situation, le juge rend sa décision. S’il estime que l’occupant peut s’acquitter de sa dette, il fournira une échéance de 3 ans au maximum.
L’expulsion ne garantit pas toujours le recouvrement de vos loyers. Vous ne pouvez pas vendre les meubles du locataire comme cela se fait en cas de location nue. Pour obtenir un remboursement des impayés, vous pouvez opter pour une saisie-attribution sur les revenus de l’ex-occupant. Si ce dernier ne vous a pas communiqué sa nouvelle adresse, contactez un commissaire de justice. Il est habilité à entreprendre des démarches pour retrouver l’ancien occupant. Il faut par contre toujours vous questionner sur la rentabilité de la procédure. En général, après une expulsion, les propriétaires préfèrent consacrer leurs ressources à la recherche d’un autre locataire.
