Investissement en LMNP : le cadre légal

Idéal pour augmenter ses revenus mensuels et se créer un patrimoine par la même occasion, l’investissement en location meublée est surtout rentable sur le plan fiscal. Outre les agences de location professionnelles, ce secteur concerne également les particuliers qui souhaitent se constituer un complément de revenu. Qu’est-ce que le statut de loueur meublé non professionnel et quelles sont les conditions pour l’obtenir ?

Investissement en LMNP : de quoi s’agit-il ?

Créé en 1949, le statut de LMNP permet aux Français d’acquérir un bien immobilier et de le mettre en location sans avoir une entreprise ou une agence spécialisée. Visant particulièrement les salariés ainsi que les personnes à la retraite, l’investissement en location meublée non professionnel a l’avantage d’être flexible en matière de fiscalité. De plus, il répond parfaitement à la demande grandissante de logement sur le territoire français. Depuis sa création, le statut LMNP a favorisé la construction de nombreuses résidences de tourisme, d’étudiants et pour personnes âgées.

Quel type de logement pour investir en LMNP ?

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, la loi n’oblige pas le propriétaire bailleur à investir dans le neuf. Le bien mis en location peut être ancien et destiné à tout type de locataire. Cependant, il vaut mieux miser sur la location d’un bien en résidence de service. Il peut s’agir :

d’une résidence d’affaires,
d’une résidence de tourisme,
d’une résidence étudiante,
d’une résidence pour séniors,
d’un EHPAD…

Si vous décidez d’investir dans une résidence de service, vous devez signer un bail commercial avec l’exploitant/gestionnaire du logement. L’une des contraintes importantes qu’impose ce bail est la durée d’exploitation (9 ans au minimum renouvelable). De plus, le choix de l’emplacement des logements en location sera crucial pour la réussite de votre projet. Pour une résidence étudiante, vous devez privilégier des logements proches d’un campus universitaire et de toutes les commodités (restauration, transport en commun, commerce de proximité, centre de sport…).

Pour optimiser vos chances d’investir dans une résidence rentable, une entreprise comme Twin Promotion peut vous accompagner dans la mise en place de votre projet immobilier. Selon vos besoins surtout votre budget, les experts d’une telle structure vous aideront à trouver le bien immobilier idéal pour votre investissement.

Quels avantages offre le statut de loueur en meublé non professionnel ?

Investir dans une location meublée quand on est particulier permet d’accéder à de nombreux avantages (notamment sur le plan fiscal). Le premier est la simplicité des formalités. Pour lancer un projet d’investissement en LMNP, il suffit de déclarer le début d’activité afin d’obtenir un numéro SIRET et de choisir le régime fiscal de l’entreprise.

L’autre avantage est le prix d’acquisition des biens mis en location. Vous n’avez en effet pas besoin d’un budget colossal pour vous lancer. Il est possible d’investir dans une résidence étudiante avec 50 000 € en moyenne. Il existe également d’autres avantages tout aussi importants dont :

la rentabilité élevée des locations meublées par rapport aux locations nues,
la récupération de TVA après l’acquisition du bien,
la possibilité d’amortir le bien ainsi que le mobilier…

Si vous souhaitez bénéficier de ces atouts, il n’est pas trop tard pour mettre en place votre projet immobilier. Cependant, certaines conditions sont indispensables pour être éligibles au statut LMNP.

Quelles sont les conditions à remplir pour accéder au statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, le propriétaire bailleur ainsi que le bien mis en location doivent respecter certaines conditions. En plus de ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), le bailleur doit présenter la location immobilière comme complémentaire à son activité principale. De plus, l’activité de loueur en meublé ne doit pas générer plus de 23 000 € par an et doit représenter moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal. Dans le cas contraire, le bailleur sera considéré comme un loueur professionnel.

La fiscalité changera par la même occasion et ne sera plus aussi flexible. Pour ce qui est du logement à louer, il doit être meublé selon les critères exigés par la réglementation. Il ne suffit pas d’installer de la literie et du mobilier de salon pour mettre votre bien en location. Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, vous devez l’équiper en :

ustensiles de cuisine (plaque de cuisson, four, vaisselle…),
mobilier d’assise et table,
table de restauration,
literie, draps et couvertures,
volets ou rideaux pour assombrir la pièce en cas de besoin,
luminaires,
équipements d’entretien,
meubles de rangement…

Le but est de permettre aux locataires d’intégrer immédiatement le logement.

Fiscalité et LMNP : quel régime choisir ?

En matière de fiscalité, le loueur en meublé non professionnel peut choisir entre le régime micro-BIC ou réel. Pour faire le bon choix, il est indispensable de comprendre le principe des deux régimes fiscaux, leurs avantages et inconvénients.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC ou forfaitaire s’applique par défaut dans le cadre d’une location meublée non professionnelle. Sa particularité est l’impossibilité de déduire les charges réelles impliquées dans l’exploitation du bien. L’achat de biens meublés, les taxes foncières, les intérêts d’emprunt et d’autres charges ne seront ainsi pas déductibles. En raison de cette absence de déduction, l’administration fiscale offre au bailleur un abattement de 50% sur les recettes de location. À titre d’exemple, si le cumul des loyers au cours d’une année s’élève à 18 000 euros, seulement 9000 euros sera imposable en raison de l’abattement forfaitaire. Cet abattement passe à 75% quand il s’agit d’un investissement en résidence de tourisme.

Le régime micro-BIC est soumis à des seuils de chiffres d’affaires à respecter qui sont de 72 600 € pour une location classique et 176 200 € pour une location en meublé tourisme. Ce régime fiscal présente de nombreux avantages dont la simplicité des formalités administratives. Pour déclarer vos recettes sous le régime micro BIC, il suffit de remplir le formulaire n° 2042 C pro en indiquant les loyers perçus au cours de l’année et les recettes accessoires (sans déduire l’abattement de 50%). C’est au service fiscal de le faire. Le dernier avantage est la tenue de comptabilité non obligatoire. En matière d’obligations comptables, le bailleur ne doit tenir qu’un livre de recettes et un livre d’achat. Cela élimine les risques d’erreur et donc de redressement fiscal.

Le régime réel

Ce régime s’applique automatiquement lorsque les recettes générées sur une année civile excèdent 70 000 euros (en dessous, l’investisseur a le choix). Contrairement au régime micro-BIC, il permet de déduire les charges réelles, mais pas toutes. Pour qu’elles soient déductibles, les charges doivent en effet être directement impliquées dans l’exploitation du logement. Vous devez alors conserver les factures pour pouvoir justifier cela à l’administration fiscale. En général, les charges déductibles de vos revenus locatifs sont :

les achats de mobiliers,
les intérêts d’emprunt,
l’assurance loyer impayé,
les charges de copropriété,
la taxe foncière…

Le véritable avantage de ce régime fiscal est la déduction des amortissements du bien immobilier. Il prend alors en compte l’usure et la perte de valeur du bien immobilier au fil des années. Cependant, cela ne concerne pas uniquement le logement. Avec un bon expert-comptable, vous pouvez également amortir la valeur des biens mobiliers. Grâce à la déduction des amortissements, il est alors possible de ne pas payer d’impôts sur le revenu (0 euro).

À première vue, le régime réel peut paraître plus avantageux que le régime micro-BIC, cependant ce n’est pas toujours le cas. Opter pour ce régime fiscal revient à tenir une comptabilité rigoureuse pour votre activité, ce qui augmente le risque d’erreurs. Certes, il est possible de faire appel à un expert-comptable pour bien amortir votre bien, mais cela implique des frais supplémentaires qui sont plus ou moins élevés selon l’ampleur de la prestation.

Alors, si vos revenus mensuels ne sont pas trop élevés, il vaut mieux privilégier le régime micro-BIC. Grâce à sa simplicité, il permet de limiter les contraintes administratives et comptables. Cependant, n’hésitez pas à faire des simulations pour trouver quel régime fiscal vous correspond le mieux. Si vous pensez avoir fait le mauvais choix, le service fiscal vous offre la possibilité de le modifier.

LMNP et dispositif Censi-Bouvard : ce qu’il faut savoir

Mis en place en 2013, le dispositif Censi-Bouvard a pour but d’accompagner les investisseurs en location meublée professionnelle ou non professionnelle. Pour être éligible à ce dispositif, vous devez avoir investi dans un logement réhabilité, neuf (ou en état futur d’achèvement), destiné aux étudiants ou personnes âgées, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. De plus, le logement doit être mis en location au moins 12 mois après la livraison du chantier. S’il est destiné aux étudiants, le logement à louer doit être dans une résidence qui dispose d’au moins trois de ces services :

accueil et réception de clientèle,
entretien régulier des locaux,
approvisionnement en linge de maison,
offre de petit déjeuner.

En termes d’avantage, ce dispositif vous permet notamment de bénéficier d’une réduction de 11% d’impôt avec un plafond fixé à 300 000 euros correspondant au montant de l’investissement. L’investissement en LMNP est en effet très plébiscité en raison de ses contraintes administratives presque inexistantes. Cependant, pour en profiter pleinement, il est important de choisir le bon emplacement pour investir. Se rapprocher d’une entreprise experte est la meilleure solution pour réussir ce projet.