Les squatteurs sont le cauchemar de tous les propriétaires qui possèdent des logements vacants ou pas. Cette situation est beaucoup plus répandue que l’on peut le penser à priori. Or, s’en débarrasser est long et compliqué si ces derniers sont installés. Voici quelques conseils pour déloger les squatteurs.
La définition du squat selon la loi
Au regard de la loi, un squat désigne l’occupation d’une habitation, la résidence principale d’un citoyen, un appartement vide, un local, par une ou plusieurs personnes qui s’y sont introduites grâce à la force et sans autorisation.
Le squatteur doit être rentré dans les lieux par effraction ou voie de fait. C’est ainsi que l’effraction est définie par l’article 132-73 du Code pénal. Il précise qu’elle « consiste dans le forcement, la dégradation ou la destruction de tout dispositif de fermeture ou de toute espèce de clôture ». Si votre fenêtre, votre portail ou votre serrure a été forcé par des squatteurs, votre logement fait bien l’objet d’une occupation par effraction. Il est même possible et c’est le cas le plus souvent que les squatteurs aient changé la serrure.
C’est considéré de fait comme une occupation sans droit ni titre, des lieux.
La première chose importante consiste à bien différencier le squat des hypothèses de l’hébergement précaire ou de la sous-location, situations qui ne rentrent pas dans la notion de squat, telle que définie par la loi.
Les squatteurs sont généralement la hantise des propriétaires avec les impayés.
Face aux polémiques déclenchées par ces situations, la ministre du Logement a modifié la loi de manière à mieux préserver le droit de propriété.
Les démarches à effectuer en cas de squat de votre résidence principale
Il arrive qu’à la suite d’un départ en week-end ou au retour de vacances, vous constatiez que votre logement a été squatté. Dans ce cas, ne paniquez pas et essayez d’identifier la situation du squat pour voir quels sont les recours, dont vous disposez. Il faut savoir que lorsqu’il s’agit de votre domicile principal, la procédure peut aboutir très rapidement.
Comme de nombreuses victimes de squatteurs se retrouvaient désemparées surtout quand il s’agissait de leur appartement ou maison où ils vivent quotidiennement, le législateur est intervenu. La loi a tenté d’y remédier le plus possible grâce à la loi, dite anti-squat du 25 juin 2015, qui est censée être plus protectrice pour les victimes squattées. Sa disposition principale concerne l’état de flagrance. Celui-ci était de 48 heures et il est aujourd’hui étendu, cela vous permet de vous tourner vers l’autorité publique, dès que les forces de l’ordre ont constaté l’infraction.
Si vous rentrez de vacances et que votre maison est squattée depuis 10 jours, il vous sera tout de même d’agir rapidement et d’obtenir le départ des squatteurs.
Déposez une plainte
Dès que vous constatez que votre habitation est squattée, il faut déposer une plainte pour violation de domicile aussitôt que vous soyez locataire ou propriétaire. Vous vous rendrez au commissariat le plus proche pour faire cette démarche.
Le mieux est de joindre à votre plainte tous les documents qui peuvent apporter la preuve que c’est bien votre domicile : factures d’eau, d’électricité, avis d’imposition, attestations… Ces documents sont utiles à l’officier de police judiciaire pour prouver que votre domicile est bien occupé illégalement. Il doit alors procéder à l’expulsion le plus vite possible. Dans ce cas, et quand l’effraction est dûment constatée, il n’est pas nécessaire qu’il y ait de décision judiciaire ou administrative pour que l’expulsion ai lieu. Ceci est la procédure qui devrait être appliquée en théorie.
Cependant, dans la pratique, il se peut que la police refuse d’intervenir. C’est le cas notamment quand les squatteurs ne sont pas rentrés dans le domicile sous la menace, la contrainte ou en fracturant le domicile.
Dans cette situation, il faut alors faire une demande au préfet, le mieux est de la réaliser sous forme de requête qui sera rédigée par un avocat. Celle-ci est une mise en demeure aux squatteurs de quitter l’habitation qu’ils occupent illégalement, comme énoncé à l’article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007.
L’intervention du préfet pour déloger les squatteurs
Une fois que le préfet reçoit votre demande, il met en place une mise en demeure de quitter votre habitation d’au moins 24 heures. Celle-ci est affichée en mairie et sur le lieu du domicile. Si une fois le délai de 24 heures écoulé, les squatteurs sont toujours présents chez vous, il va alors procéder à leur expulsion avec le concours de la police et d’un serrurier si ces derniers ont changé la serrure.
La saisine du juge
Saisir le juge n’est possible qu’en cas de refus du préfet d’intervenir. Ce dernier peut ne pas prononcer de requête en expulsion même si vous avez apporté toutes les preuves concernant cette occupation. Dans ce cas, vous devez faire appel au juge des référés du tribunal administratif, dont dépend le domicile en question. C’est un recours en référé-liberté.
Il faut savoir que depuis que la loi ELAN est entrée en vigueur, le délai de 2 mois, qui profitait aux squatteurs n’existe plus. Ce délai était valable une fois que le commandement de quitter les lieux était prononcé.
L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution instaure une nouvelle règle. Le délai ne s’impose plus si les personnes visées par l’avis d’expulsion sont rentrées dans l’habitation par voie de fait.
Vous pouvez parfaitement demander l’expulsion des squatteurs et une indemnité d’occupation illégale des lieux. Un huissier doit remettre aux squatteurs leur convocation à l’audience. Il faut également que ces derniers soient informés de la décision du jugement rendu grâce à une signification. Ils disposent ensuite d’un mois pour partir. S’ils ne s’exécutent pas, l’huissier leur délivre un commandement de quitter le domicile sans délai. S’ils refusent de partir, il va alors demander au préfet le recours de la force publique et les expulser.
Les squatteurs et la trêve hivernale
Il faut savoir qu’il n’est pas interdit de poursuivre les squatteurs durant la trêve hivernale, mais en revanche, les expulser n’est pas possible.
La loi ELAN a apporté une précision importante. Celle-ci prévoit en effet que lorsque c’est votre domicile qui est squatté, les squatteurs ne bénéficient plus de la trêve hivernale comme l’énonce l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.
Dans les autres cas d’occupations illégales : bureaux, dépôts, etc. Les squatteurs sont toujours protégés par la trêve hivernale. Depuis la loi ALUR, le juge peut parfaitement décider qu’ils n’en bénéficient pas s’ils sont entrés dans le bâtiment par voie de fait. Cela signifie qu’il faut prouver qu’il y a eu effraction : une vitre brisée, une serrure fracturée…
Dans ce cas, la victime peut agir et entamer les démarches : constitution de preuves, nomination d’un huissier, assignation devant le tribunal… Tout ce qui vise à aboutir à l’expulsion des squatteurs. Cela permet de programmer l’expulsion à la fin de la trêve hivernale.
Les démarches à effectuer en cas de squat de votre résidence secondaire
Face à la grogne des propriétaires de résidence secondaire squattée, le législateur a décidé de changer la loi qui protégeait plus les squatteurs que les propriétaires.
Aujourd’hui, il n’y a plus de différence entre résidence principale et résidence secondaire. La règle des 48 heures après l’arrivée des squatteurs a été supprimée. Cela signifie concrètement que la procédure d’expulsion ne sera pas plus longue si les squatteurs sont présents depuis une journée que depuis une semaine.
Vous pouvez alors déposer une plainte, saisir le préfet, en prouvant bien entendu que vous êtes le propriétaire. Dans ce cas, le préfet devra vous répondre dans un délai de 48 heures. Il met alors en place la mise en demeure vis-à-vis du ou des squatteurs.
En revanche, si jamais les squatteurs ont pris soin d’effacer toute trace d’effraction : changement de serrure, réparation de la vitre… il faudra alors saisir un juge. C’est le cas également si la présence d’enfant dans votre domicile squatté est constatée.
Il ne faut surtout pas tenter de déloger les squatteurs vous-même, vous prenez alors le risque d’être sanctionné plus sévèrement que les squatteurs.
Ces modifications sur l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 prévue par la loi ASAP ont été apportées par une commission et validées par le Sénat et l’Assemblée nationale.
À savoir : la personne qui squatte un bien appartenant à autrui sans autorisation est punissable d’un an de prison et de 15 000 euros d’amende pour être entrée dans le logement par effraction, et d’un an de prison et de 15 000 euros d’amende pour l’avoir occupé illégalement.
Il faut savoir que si le local occupé est inhabitable, terrain, garage… La procédure n’est pas la même.
Précision importante : une personne qui refuserait de quitter une habitation ne lui appartenant pas, s’il a été invité à séjourner quelque temps par le propriétaire ne sera pas considéré comme un squatteur aux yeux de la loi.
