Procédure d’expropriation : comment se déroule-t-elle ?

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L’expropriation est une procédure qui consiste à contraindre un particulier ou une personne morale à céder son bien à une personne publique. Celle-ci a alors droit au paiement d’une indemnité. Pour recourir à l’expropriation, il faut cependant respecter la procédure qui se déroule en deux temps : la phase administrative et la procédure judiciaire.

Pourquoi et par qui peut être demandée une expropriation ?

L’expropriation est demandée généralement pour le compte d’une personne publique : collectivités territoriales, État…

Les raisons de celle-ci sont souvent liées à la réalisation d’un ouvrage essentiel et public comme les réseaux d’assainissement, les équipements sociaux, etc. Elle peut également concerner des aménagements urbains.

Elle suit une procédure très précise qui se déroule en deux étapes :

  • Durant la première étape, le demandeur doit expliciter son projet et en démontrer le caractère obligatoire. C’est l’étape administrative.
  • La deuxième étape est judiciaire : elle est destinée à effectuer et à garantir le transfert de propriété à la personne publique. Elle valide également le paiement de l’indemnité.

Le temps entre la décision de lancer la procédure et le transfert de propriété peut être très variable, il peut s’écouler moins d’un an ou plusieurs années.

Les biens qui peuvent faire l’objet d’une expropriation doivent appartenir à une personne morale : sociétés, associations… ou à une personne privée : un particulier devenu propriétaire du bien.

Le transfert de propriété s’applique au bâti et non-bâti : maison, terrains, etc. Il concerne également les droits d’usage qui s’appliquent à la propriété comme les servitudes, l’usufruit…

L’expropriation peut concerner une partie du bien, un bout de terrain par exemple ou la totalité de la propriété.

L’étape administrative

Elle comprend tout d’abord une enquête publique qui est destinée à avertir le public.

Puis c’est une enquête parcellaire pour identifier le propriétaire et l’avertir de la procédure.

Elles durent environ 15 jours chacune.

La personne publique doit fournir son dossier au préfet qui prend un arrêté destiné à ouvrir l’enquête publique. C’est ensuite le commissaire enquêteur nommé par le président du tribunal administratif qui prend en main la procédure. L’ouverture est affichée en mairie et diffusée dans les journaux locaux. Le public peut consulter le dossier et faire des remarques.

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Le préfet prononce ensuite la déclaration d’utilité publique, l’enquête parcellaire débute et le propriétaire du bien concerné est alors averti par lettre recommandée.

Une fois les résultats de l’enquête obtenus, le préfet prend l’arrêté de cessibilité de la parcelle et le propriétaire est averti.

Le transfert de propriété

Une fois que le projet est reconnu d’utilité publique, rien ne s’oppose au transfert de propriété.

Il peut faire l’objet d’un accord à l’amiable, mais si ce n’est pas le cas, la personne publique saisit le juge qui prononce alors une ordonnance d’expropriation.  Celle-ci est alors envoyée au propriétaire qui ne peut plus donner son bien, le vendre ou l’hypothéquer.

Si le bien était loué, le bail est dénoncé et prend fin.

Si l’exproprié n’a pas reçu le montant de l’indemnisation, il conserve la jouissance de son bien.

Quelques précisions sur l’indemnisation

La personne publique doit effectuer cette offre d’indemnisation selon une certaine procédure, l’exproprié dispose d’un mois pour accepter ou pour faire une contre-proposition.

L’exproprié peut, à partir du moment où l’arrêté de cessibilité a été prononcé, mettre en demeure l’expropriant et lui demander l’offre d’indemnisation. Sans réponse de sa part, il se tourne alors vers le juge de l’expropriation. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le juge demande à l’une ou l’autre des parties de fixer le montant.

Cette indemnité doit couvrir intégralement le montant total du préjudice direct, certain et matériel de l’expropriation.

Elle est constituée par :

L’indemnité principale correspondant à la valeur du bien, l’exproprié doit pouvoir acheter un nouveau bien similaire à ce dernier. Une fois l’ordonnance d’expropriation prise, il est impossible de prendre en compte les améliorations qui auraient été réalisées par l’exproprié.

Les indemnités accessoires peuvent être versées quand l’expropriation est partielle, mais que la parcelle restante ne peut être utilisée par le propriétaire normalement.

L’exproprié, une fois indemnisé, doit quitter les lieux dans le délai d’un mois, dans le cas contraire, il est expulsable.

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