Investir dans une SCPI : 10 questions à se poser pour bien commencer

Investir dans une Scpi
La SCPI est une alternative qui peut être intéressante et qui séduit de plus en plus aujourd’hui. Les Sociétés Collectives de Placement immobilier, consistant en l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier professionnel apparaissent comme un placement offrant un très bon ratio risque/rendement. Avant de vous lancer, il faut cependant vous poser les bonnes questions.

Identifier les différentes SCPI

Il existe plusieurs catégories de SCPI :

Les SCPI de rendement

Dans cette forme de SCPI, les investissements principaux sont réalisés dans le secteur de l’immobilier tertiaire : commerces, locaux commerciaux, bureaux, crèches, etc. Le but est d’obtenir une rentabilité aux alentours de 5% donc non négligeable et stable.

Les SCPI de plus-value

Ce sont des SCPI qui investissent essentiellement dans des locaux en loi 48 ou dans des biens à rénover. Le rendement obtenu dans ce cas n’est pas lié aux versements des loyers, mais à la plus-value qui est réalisée lors de ma revente des locaux en question.

Bien entendu, les objectifs de chaque SCPI diffèrent. C’est pourquoi chaque forme particulière s’adresse à un certain type d’investisseur. Les SCPI fiscales s’adressent aux gens qui souhaitent réduire le montant de leurs impôts, tandis que la SCPI de rendement est plutôt destinée à ceux qui veulent un revenu complémentaire. Pour en savoir plus sur les SCPI en général, consultez le site suivant : portail-scpi.fr.

Les SCPI fiscales

Elles consistent à faire bénéficier les investisseurs de réductions d’impôts au travers d’investissements qui répondent aux critères d’éligibilité des lois comme le dispositif Pinel. Dans ce cas précis pour donner un exemple, la réduction d’impôt est de 18% de la valeur du bien acquis dans la limite de 300 000 euros et sur 9 ans.

Faire le bon choix

 Il n’est pas toujours facile de faire le bon choix et cela encore moins quand on est un néophyte en la matière. En effet il n’existe pas moins de 160 SCPI sur le marché et 80% d’entre elles sont investies dans l’immobilier professionnel. Le plus gros dilemme c’est de choisir entre SCPI à capital variable ou SCPI à capital fixe.

La SCPI à capital variable présente un avantage non négligeable c’est celui de pouvoir acheter et vendre des parts à tout moment et à un prix de marché annoncé et revalorisé tous les ans. Le prix est alors le même pour tous les investisseurs.

La SCPI à capital fixe présente des rendements qui peuvent être particulièrement attractifs, car elles sont généralement de petite taille, mais vous perdez en revanche la possibilité d’assurer la liquidité à court terme du capital investi. Vous ne pourrez vendre vos parts qu’au travers d'une négociation vendeur-acheteur. Vous ne pouvez pas toujours maitriser les différents facteurs qui jouent un rôle sur le prix d’échange.

 Sur quel rendement compter ?

D’une manière générale, on estime que l rendement moyen s’élève environ à 5%, mais certains SCPI peuvent même offrir un taux de 6%. Il faut également tenir compte de la revalorisation de la part, suivant l’expertise annuelle. Vous pouvez trouver des SCPI qui offrent un taux de rendement interne (TRI) composé de la revalorisation de l’actif et du rendement locatif, ce qui est très intéressant sur le moyen terme.

La gestion des locataires : modalités

La SCPI est entièrement gérée pour vous, vous êtes donc tranquille. Le gestionnaire est chargé de trouver les locataires, cependant vous pouvez parfaitement bénéficier d’un droit de regard, mais également de gérer les problèmes avec les locataires et de collecter les loyers.

La revente des parts de SCPI à capital variable

Les SCPI à capital variable optimisent la liquidité des parts. Pour la revente de vos parts, vous en faites la demande à votre gestionnaire. Il réalise ensuite les formalités de gré à gré. D’un point de vue juridique, la possibilité de revente facile des SCPI n’est pas garantie.

Le financement de vos parts de SCPI

Sachez que vous avez deux modes de financement possibles pour acquérir vos parts de SCPI :

Le financement par crédit bancaire

Vous pouvez parfaitement emprunter auprès de votre banque la somme nécessaire à l’achat de vos parts de SCPI. Certaines sociétés de gestion de SCPI disposent de solution de financement en interne, c’est une solution qui permet de gagner du temps. En revanche et même si ce n’est pas réellement légal, les banques françaises pour un grand nombre refusent de financer des SCPI quand elles ne sont pas proposées par leur établissement. Elles invoquent alors la notion de conseil et de défense de vos intérêts pour motiver ce refus en disant qu’elles ne peuvent pas assurer le suivi.

L’acquisition grâce au paiement comptant

c’est le mode de financement le plus répandu. Les parts sont réglées immédiatement avec une somme que vous possédiez déjà.

L’investissement via une assurance-vie : bonne ou mauvaise idée ?

Vous avez la possibilité d’investir en SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie. Il faut savoir que très peu de contrats proposent un investissement 100% en SCPI. Le montant que vous pouvez y consacrer est le plus souvent limité et de plus vous ne pourrez pas choisir les SCPI qui vous intéressent, il vous sera fourni une liste préétablie. L’achat de parts de SCPI par l’intermédiaire d’une assurance-vie, à condition de les conserver durant au moins 8 ans, présente certains avantages non négligeables. Les plus-values ne sont taxées qu’à 7.5% et en cas de décès, les sommes que vous avez investies dans l’assurance-vie ouvrent droit à des avantages fiscaux intéressants.

Les différents types de biens dans lesquels sont investis les SCPI

Les très bons rendements des SCPI s’expliquent en partie par l’importance des surfaces qu’elles achètent, en obtenant ainsi un prix d’achat plus intéressant. Plus la surface acquise est importante, plus le prix au mètre carré baisse et plus le rendement risque d’être attractif. Il faut également savoir que le rendement de l’immobilier tertiaire est beaucoup plus conséquent que celui de l’immobilier qui concerne le locatif aux particuliers. Vous avez donc tout à y gagner, d’autant plus que vous n’avez pas à gérer la collecte des loyers et la recherche de locataires potentiels, ce qui est un avantage non négligeable également.

Le deuxième avantage qui s’avère également important pour votre tranquillité d’esprit tient à la nature du bail et à sa durée. Il faut savoir que ce type de location est réglementé par un bail commercial et que cela vous assure le versement des loyers durant toute sa durée. Et celle-ci est de 9 ans au moins, c’est le temps durant lequel le locataire s’engage à vous verser un loyer. Dans le cas contraire, si celui-ci n’était pas réglé, les modalités qui conduisent à l’exclusion du locataire sont plus simples et plus souples que dans le cadre d’une location avec un particulier. Il n’existe en effet pas de trêve hivernale.

Pour ce qui est du type de commerces dans lesquels investissent les SCPI, les domaines peuvent être très différents et elles se spécialisent généralement dans l’un d’eux. Par exemple certaines se concentrent uniquement sur les crèches ou les EHPAD en raison de leur corrélation  au marché actuel. Surtout dans la situation actuelle qui fait que les places sont généralement peu importantes par rapport à la demande. De ce fait ce sont des secteurs en pleine expansion et qui ont tendance à se développer énormément. Les locaux nécessaires à accueillir ce type d’activité seront toujours nécessaires et les vacances locatives, peu probables.

Les loyers versés : le sont-ils en bruts ou en nets ?

C’est la société qui assure la gestion de vos SCPI qui prend également en charge le versement des charges. C’est-à-dire que vous n‘avez rien à faire et que celle-ci s’en acquitte. De ce fait, les loyers qui vous sont versés sont nets de charges. Ils vous sont versés tous les trimestres. La somme nécessaire au paiement des charges a déjà été retirée de la somme que vous doit la société de gestion.  En revanche, il faut savoir que bien évidemment ces revenus ne sont pas nets d’impôts, ils sont donc taxés ensuite par l’administration fiscale selon votre tranche marginale d’imposition.

Pour quelles raisons les frais d’entrée sont-ils élevés ?

Les frais de souscription sont appliqués aux SCPI comme à tous les placements. La petite différence tient au fait qu’ici, ils sont inhérents à l’acquisition d’un bien immobilier. Ces frais sont répartis de la même manière que ceux que vous avez dans le cadre de l’achat de votre habitation par exemple : les droits d’enregistrement, les frais de notaire… Ils ne sont applicables qu’au moment où vous revendez vos parts, la somme investie est donc nette de ces frais.

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