Vivre dans une copropriété implique que vous intégriez un syndic qui réunit tous les propriétaires de chaque logement de l’immeuble. En effet, avec un nombre important de propriétaires dans un seul immeuble, il est important que la cohabitation soit régie par des règles strictes, afin d’assurer une bonne cohésion sociale. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le syndic de copropriété est mis en place par l’assemblée générale de copropriétaires. Exerçant à titre bénévole ou en tant que professionnel, cette instance aura la charge de l’administration de tout l’immeuble.
Quels sont les droits et les devoirs du syndic de copropriété ? Focus sur son rôle, ses responsabilités, ainsi que les services qu’il doit assurer.
Quel rôle est dévolu au syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété joue un rôle de représentant au regard de la loi. À ce titre, des responsabilités lui incombent donc vis-à-vis des tiers.
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Le rôle du syndic de copropriété
Le syndic de copropriété a pour rôle de représenter légalement l’ensemble des propriétaires de chaque logement de l’immeuble. Il est de ce fait chargé de veiller à ce que les règles inhérentes à la copropriété soient respectées par chaque habitant, ainsi que de la mise en application des décisions prises par le syndicat des copropriétaires lors des assemblées générales.
Il est considéré comme un véritable mandataire et peut donc signer des contrats au nom et pour le compte du syndicat auprès des tiers (mais avec leur accord, attention !).
Le syndic peut également représenter les copropriétaires devant la justice lorsque la copropriété fait l’objet d’une attaque en justice ou une action en référé. En ce qui concerne les autres actions en justice, le syndic est dans l’obligation d’avoir l’autorisation du syndicat pour assurer son rôle de représentant.
Pour avoir une idée des honoraires d’un syndic, vous pouvez consulter des sites spécialisés dans ce domaine d’activité. Notez que certains syndics « augmentés » proposent des services axés non seulement sur une présence physique, mais aussi sur l’utilisation d’outils digitaux pour optimiser leurs services.
La responsabilité du syndic de copropriété
La responsabilité du syndic de copropriété peut être engagée vis-à-vis de copropriétaires. En effet, tout trouble ou accident, subi ou causé par un copropriétaire à cause d’un manquement du syndic à ses devoirs, peut l’engager devant la justice.
Il peut également être responsable vis-à-vis de tiers par le biais de son syndicat des préjudices subis par ces derniers par un manquement à ses missions et ses obligations pendant son mandat.
Notez que le syndicat de copropriété a la possibilité de recourir à un syndic bénévole (convient pour une petite copropriété où tous les propriétaires sont en bons termes et n’ont pas de gros projets à mener), ou professionnel (pour ceux qui veulent une gestion professionnelle). Le syndic peut donc soit être une personne physique, soit une personne morale. 90% des copropriétés optent pour le syndic professionnel, puisque ce dernier est plus compétent pour une structure de cette envergure.
Quels sont les services assurés par le syndic de copropriété ?
Les services qui doivent être assurés par le syndic de copropriété portent entre autres sur les volets administratifs et financiers.
L’administration de la copropriété
Le syndic de copropriété doit assurer la gestion administrative de l’immeuble. Cela signifie en pratique qu’il établit et met à jour la liste des habitants et les lots.
Par ailleurs, l’instance doit convoquer et tenir des assemblées générales de la copropriété au moins une fois par an, concomitamment avec le conseil syndical. Il s’occupe de l’ordre du jour et notamment des résolutions obligatoires à aborder habituellement lors de ces assemblées. Puisqu’il joue le rôle de secrétaire pendant ces réunions, le syndic doit envoyer le procès-verbal à tous les copropriétaires, afin de les informer des décisions prises dans ce cadre.
Il lui appartient de souscrire une assurance responsabilité civile pour le compte des copropriétaires si aucun accord n’a pu être conclu avec le syndicat.
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Il a également le devoir d’établir et d’actualiser la fiche synthétique de la copropriété. En effet, cette dernière devra être immatriculée au registre national des copropriétés. Le syndic se charge aussi de la production du pré-état daté et de l’état daté lorsqu’un copropriétaire sort en cas de mutation.
Finalement, le syndic doit veiller à conserver les archives de la copropriété. Il a la possibilité de déléguer cette tâche à un expert sous condition d’avoir obtenu l’accord des copropriétaires.
La gestion du personnel
En tant que représentant du syndicat des copropriétaires, le syndic est chargé de gérer le personnel qui travaille au service de celui-ci. Il doit de ce fait s’occuper de l’embauche, de l’établissement des contrats de travail, et des licenciements.
Il gère également la paie, les remplacements, etc. Toute embauche de personnel supplémentaire est conditionnée à l’accord du syndicat.
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La gestion financière de la copropriété
Il appartient au syndic de copropriété de tenir la comptabilité du syndicat et la position comptable de chaque membre de la copropriété. Il procède à l’établissement du budget prévisionnel de l’immeuble pour chaque exercice, et lorsque le conseil syndical les sollicite, il devra être en mesure de présenter les documents comptables de la copropriété.
À chaque assemblée annuelle, le syndic devra rendre compte de sa gestion financière au syndicat, et demander aux copropriétaires le quitus qui vaut approbation de sa gestion.
L’entretien de l’immeuble
La dernière mission du syndic consiste à s’occuper de la conservation de l’immeuble, ce qui inclut entre autres sa conservation et sa garde, ainsi que la tenue du carnet d’entretien. Il peut donc ordonner les petits travaux de réparation et d’entretien dont l’immeuble a besoin. Cela concerne également les travaux nécessaires à la préservation du bâti.
Par contre, la mise en œuvre des grands travaux ne peut avoir lieu que sous l’accord de l’assemblée générale de copropriété.
Le syndic de copropriétaires s’occupe également de la signature des contrats nécessaires pour le fonctionnement de la copropriété, ceux utiles pour la fourniture d’eau, d’électricité et de gaz, les contrats nécessaires pour l’entretien des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.
Quand le Syndic fait collusion avec un groupe de coprropriétaires aux dépends des autres, quelle est sa responsabilité et quelles sont les sanctions encourues dans ce cas d’espèce?
Quid du syndic de copropriétaires défaillant ?
Que faire quand un propriétaire laisse échapper des odeurs nauséabondes de son appartement , style bête crevée et que la syndic ne fait rien